房地产经纪市场法律规制研究.pdfVIP

768635 西南破法哭学硕士学位黻 房地产经纪市场法律规制研究 导 师：沈萍副教授 作者：温 淼 中国·重庆 二oo五年四月 内容摘要 改革开放以来，伴随着房地产市场的繁荣，房地产经纪业作为房地产 业中重要的服务性产业，也迎来了历史性的发展机遇。房地产经纪市场不 断充实，渐成规模，对活跃房地产交易，促进房地产商品交换起到了积极 的作用。但由于现有法制环境的不成熟以及管理机制上的缺陷，我国的房 地产经纪市场比较混乱，经纪机构鱼龙混杂，从业人员良莠不齐、市场行 为极不规范，不仅严重影响了房地产经纪业的整体形象，而且损害了消费 者的合法权益，破坏了房地产经纪市场的正常交易秩序。如何有效规范房 地产经纪市场，维护房地产经纪交易安全成为社会普遍关注的热点问题。 此时，深)＼探讨房地产经纪市场的法律规制问题无疑具有十分重要的现实 意义。本文通过对房地产经纪的界定以及对房地产经纪市场的现状分析， 提出房地产经纪市场法律规制的必要性和紧迫性，阐述了房地产经纪市场 法律规制的具体原则，分析了房地产经纪法律规制的具体内容，最后借鉴 发达国家和地区对房地产经纪市场管理的经验，对规范我国房地产经纪市 场提出了具体的建议和设想。 全文共分为四个部分。 第一部分：房地产经纪市场概述。该部分从经纪和经纪人的概念出发， 着重分析了房地产经纪的法律性质，界定了房地产经纪业的具体业务范 围，并讨论了房地产经纪市场对整个房地产业发展的意义与影响，最后通 过对房地产经纪市场现状的分析，深刻剖析了制约和影响房地产经纪市场 发展的各种因素。 第二部分：房地产经纪市场法律规制的理论框架。该部分首先引入市 场规制的理论研究方法，从市场自身的局限性与房地产经纪市场的特殊陛 两个角度出发，深入研究对房地产经纪市场进行法律规制的必要性，并确 立了房地产经纪市场法律规制的基本原则，即国家适度干预原则、维护公 平交易原则与保护消费者权益原则，最后从市场主体与市场行为两方面上 探讨了房地产经纪市场法律规制的具体内容。 第三部分：各国／地区房地产经纪管理制度借鉴。该部分在研究分析 美国、日本以及我国台湾、香港地区房地产经纪管理制度的基础上，对各 自特点进行了比较，总结了各国房地产经纪管理制度的经验与教训，即通 过政府对房地产经纪人的职业资格进行认证和分类管理，充分发挥房地产 经纪行业协会自律管理的重要作用，通过设立营业保证金制度来保护消费 者权益等，这些经验对我国规范房地产经纪市场具有重要的启示作用。 第四部分：对规范我国房地产经纪市场的建议和设想。作者在“法律 规范、政府监督、行业自律”的思路上，提出完善我国房地产经纪法律制 度的对策建议，首先应当完善房地产经纪业管理立法，建议制定出房地产 经纪专门法律法规来规范房地产市场；其次，提出我国政府管理房地产经 纪市场的体制架构及具体问题解决方法；第三，提出建立与完善房地产经 纪市场准入制度，其中包括严格规定房地产经纪机构的设立条件以及房地 产经纪人职业资格制度的完善；第四，深入研究了房地产经纪业的行业自 律功能，并提出了我国房地产经纪业行业协会的建设思路以及应该注意的 一些问题；第五，强调了对房地产经纪合同的规范；第六，对房地产经纪 收费中的一些热点问题提出了自己的解决方法；第七，研究了建立房地产 经纪营业保证金制度的可行性，并对房地产经纪营业保证金制度做出了总 体设计。 Abstract Wimthereformand ofChina，realestate an opening agentprofession，as branchinrealestate obtainedhistorical service important industry，has chanceswiththe oftherealestate est