国际小商品工贸城发展计划书_46p_X年7月_市场分.docVIP

2012年7月28日 计 划 书 目 录： 【PART1】 项目背景分析 …………………………………………………………………………… 3 【PART2】 项目提要及选址分析 …………………………………………………………………… 12 【PART3】 项目定位及目标市场 …………………………………………………………………… 24 【PART4】 开发节奏及物业组合 …………………………………………………………………… 29 【PART5】 项目建设积极意义………………………………………………………………………… 34 【PART6】 开发敏感性因素分析及对策……………………………………………………………… 41 【PART7】 项目综合效益析…………………………………………………………………………… 43 PART1 项目背景分析 一、襄阳历史文化背景 襄阳已有2800多年的建筑史，是“国家级历史文化名城”、“中国优秀旅游城市”、“中国十大魅力城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”。中华民族智慧的化身诸葛亮在襄阳城西13公里处的古隆中寓居10年，同时，孟浩然、张继、宋玉等一大批文人名士使襄阳大地更具人文底蕴。境内有国家级、省级风景区36处，其中古隆中为国家级4A风景区。 二、城市区位交通背景 襄阳位居中华腹地，扼守汉水中游，是湖北省域副中心城市。襄阳素有“南船北马、七省通衢”之称，区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。长江最大的支流——汉江，穿境而过，可通航500吨级船舶。 以襄阳为中心的高速公路呈“十”字形与周边城市相联，距武汉290公里，并可与1000公里左右的大城市朝发夕至。焦柳、汉丹、襄渝三大铁路干线纵横交错，孝襄、襄十、许樊、襄荆四条高速公路在襄阳境内交汇，207、316国道绕城而过，二广高速和福银高速穿境而过，城内的襄阳机场通航北京、上海、广州、深圳、西安、福州等城市，全国13个特大路网性编组站之一——襄樊北车站、新建的襄阳火车东站和规划建设的襄阳汽车客运东站、3个内河港口均在襄阳城区，四通八达的立体交通网络使襄阳的经济融入了全国经济发展的大动脉。 三、综合发展潜力分析 ◎ 经济状况： 2011年全市地区生产总值达到2132.22亿元，按可比价格计算，比上年增长16.0%，提前实现GDP“四年翻番”目标。市区经济位居湖北省第二（仅次于武汉市），经济总量全省第三（占全省GDP总量的9.8%）。按市十二五规划，襄阳经济近几年仍将保持稳定高速态势。 同时，2011年实现四个“过千亿”：规模以上工业增加值达到1034.6亿元；全社会固定资产投资达到1135.1亿元；农产品工业产值达到1034.5亿元；县域经济总量达到1298亿元。 2011年，襄阳市城镇居民人均可支配收入15352元，恩格尔系数也已经达到小康向富裕过渡的阶段；同时，襄阳城市化已经达到50%，表明已经进入到城市化快速发展阶段，城市化水平进一步加快。 产业支撑： 以工业立市，龙头汽车产业仍将持续扩大产能的同时，形成了机电、食品加工、军工等六大支柱产业的完善产业格局。雄厚的工业基础给城市发展、居民收入的高速增长提供了产业基础。 未来规划： 大手笔的城市规划也给整个襄阳注入了新的活力。十二五规划中，襄阳市区建城区面积200平方公里，人口200万；同时，规划之父刘太格把脉襄阳远期规划，将在400平方公里和320万人口的要求下做远景规划。 四、襄阳商业市场发展环境 ◎ 商业发展格局 1.原有格局：本土商业为主 襄阳是一个古城，其商业格局随着襄阳市经济的不断发展二逐渐形成。长期以来，襄阳一直以本土商业为主，鼓楼、襄江、襄阳工贸、襄阳商城、中心商场、人民商场等国有商场几乎拥有襄樊商业的整块蛋糕。 2.现状：外来商业巨头挺进，商业开始升级 进入21世纪以来，众多的国内外商家开始进驻襄樊，襄阳商业格局发生了重大变化。大型综合超市、超市便利店、仓储商店等新型商业业态比重提高。目前，本土的好邻居、美联等超市遍地开花；沃尔玛、武商量贩、华洋堂、银泰百货、苏宁等商业巨头加速进驻，更有万达这样的商业巨头入驻，引入新型商业模式抢占市场先机。 商业企业成熟度 虽然襄阳传统的商场已逐渐没落，但襄樊本地仍有规模大、实力强的商业企业，如鼓楼商场、襄阳工贸家电、现代城电脑数码广场等，此外，还有沃尔玛、银泰百货、华洋堂百货、武商量贩店、武汉工贸家电、国美电器、苏宁电器等外来商业企业纷纷入驻襄阳。众多的持有物业型商业及商家的加入，对于商业地产开发处于初级阶段的襄阳商业市场