房地产经营管理精要.pptVIP

例：现有一栋6层的商品房，一梯两户，每户套内建筑面积均为100平米，整栋房屋建筑面积之和为1450平米，请计算出: （1）该栋房屋的公用建筑面积 （2）公用建筑分摊系数 （3）每套房屋的应分摊的公用建筑面积 （4）每套房屋的建筑面积。 （4）每套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 =100㎡+20.8㎡=120.8㎡ （1）已知 该栋房屋的建筑面积之和=1450㎡ 该栋房屋的套内建筑面积之和 =100╳2╳6=1200㎡ 故 该栋房屋的公用建筑面积=1450㎡-1200㎡=250㎡ （2）公用建筑面积的分摊系数 =整栋房屋的公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 =250㎡/1200㎡=0.208 （3）每套房屋应分摊的公用建筑面积 =100㎡╳0.208=20.8㎡ 城市基础设施——给排水、能源（供电、热、气）、邮政通讯、道路交通、环境、土地平整 “五通一平、七通一平” 城市公共配套设施——医院卫生、教育、文化、商业、娱乐 《国有土地使用权证》 ? 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 （建设工程开工证） 《商品房销（预）售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 是证明土地使用单位或个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。由市国土房管局直接填发。 是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经位置和范围符合城市规划城市规划行政主管部门确认建设项目的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。 第二节 房地产基本概念 一、房地产的特性 二、房地产业的含义 三、房地产管理的含义 四、房地产业的特性 房地产位置的固定性 房地产商品的单一性 房地产使用价值的耐久性 房地产资源供给的有限性 房地产整体价值的增值性 一、 房地产的特性 1、房地产位置的固定性 房地产位置的固定性，使得房地产的经营必须就地活动，从而使房地产具有地区性的特点。 2、房地产商品的单一性 它不像工业产品那样，按照同一套图纸和方 案在大量复制，每栋房屋会因用途、结构、材料、地点、时间和房屋的气候条件等方面的不同而呈现出差异性，在经济上，不可能出现大量供应同一房地产的情况。 3、房地产使用价值的耐久性 土地具有不可毁灭性，它具有房屋的使用价值，房屋使用年限一般可达数十年乃至百年，相对其它产品，具有明显的耐久性，使得房地产的使用方向具有相对固定性。 4、房地产资源供给的有限性 土地面积一定，而且不可再生，可供开发 利用的土地有限 。 5、房地产整体价值的增值性 随着社会的发展，人口的增加，经济的繁荣，对土地的需求日益增长。所以，房地产的价格在总的趋势上是不断上涨的，具有保值、增值的功能。 ? 房地产业是指从房地产开发、经营、管理与服务的行业，是由房产业和地产业构成。 房地产业就其社会性质来看，属于第三产业，即是一个通过对城市土地开发、房屋建设并对所开发建设的城市房地产实施经营管理修缮服务等项社会经济活动，在流通服务领域中发挥作用的产业。 房地产业和建筑业的区别和联系 二 房地产业的含义 三、房地产管理的含义  房地产管理：指社会对房地产、房地产业和房地产市场实施计划、组织和控制工作的总称。 四、房地产业的特性 基础性 关联性 先导性 周期性 对金融业的依赖性 第二节 房地产经营历史回顾? 一、建国前的房地产业 二、计划经济下的房地产经营业 三、改革中房地产经营业的恢复、重建与发展 一、建国前的房地产业 旧中国房地产从19世纪中叶到20世纪中叶，在这建国前的百年历程中，房地产业的资本主义经营大体上可分为三个发展时期。 1、从19世纪中叶到本世纪20年代初，是旧中国房地产业资本主义经营萌芽和初步发展的时期。 会丈局(清政府) 2、从本世纪20年代初到抗战前夕，是旧中国房地产业资本主义经营的发展时期， 其中两个特点： 房地产投资增长极快； 房地产投机十分严重。 ? 3、从1937年抗日战争爆发到全国解放前夕，是旧中国房地产业资本主义经营缓慢发展和走向衰落的时期。地政局(国民政府) 二、计划经济下的房地产经营业 1、1949—1955年房地产业的恢复、稳定与整顿阶段 在恢复、稳定与整顿房地产业的同时，公有房地产却推行了