地铁开通影响分析祥解.ppt

《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 《2012房地产营销策划大全》震撼升级上市！联系QQ：1053527879 房地产商域网： 地铁对于城市生活 缩短交通时间、完善生活配套、改变生活方式 交通工具类型 高峰运量(人) 速度 公共汽车 0.4～1万人 15～20km/h 城市轻轨 1～4万人 25~35km/h 地下铁路 4～6万人 30~60km/h 与一般交通工具相比，地铁速度上革命性的提升，使得传统的所谓“地段”概念今后将会随着轨道交通的延伸而得到极大的改观，距离远近的心理概念将由自然的空间距离转变为搭乘轨道交通的方便程度，人们将趋向于考虑时间距离。 轻轨和地铁速度为公共汽车的2到4倍，且有轨道可以准点运行 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 空间上的距离可以用缩短时间来解决 地铁的运营大大缩短了市民日常的交通时间 人民广场→莘庄 人民广场 徐家汇 莘庄 167路(6站) 东坪线（5站） 路线走向 占用时间 人民广场 莘庄 1号线（12站） 正常时间：1个半小时左右 高峰时间：2个小时以上 正常时间：40分钟 高峰时间：40分钟 地铁的运营改善了周边的生活配套 城市边缘区域 区域居住区 地铁开通 区域生活区 配套完善 居民特征：以当地居民为主 生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求 置业特征：置业外流型 居民特征：以当地居民为主、导入外来（外地）置业人口 生活配套：社区型商业，仅能满足日常生活需求 置业特征：置业导入型 居民特征：混合型（本区+外地+外区） 生活配套：成熟的商业配套 置业特征：置业稳定型（本地住房升级+外来刚性需求） 地铁的运营改善了周边的生活配套 宝山·共富共康板块 轨道开通后导入大量有购买消费力的新上海人，从而引发区域住宅产业的升级 居民消费力的提高及消费需求的增强引起区域生活配套的完善及商业产业的升级 地铁的运营改变了市民的生活方式 出行方式 地铁的出行范围远大于公交车，而出行成本又远低于出租车，因此，地铁必将成为居民主要出行方式。 地铁未开通前 地铁未开通后 地铁的运营改变了市民的生活方式 地铁未开通前 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁未开通后 地铁未开通前，居民日常消费的辐射半径主要集中在本区域，市中心的商业消费吸引力要小于本区域的消费吸引力 当地消费吸引力 市中心消费吸引力 地铁未开通后，居民日常消费的辐射半径明显放大，市中心的商业消费吸引力要大于本区域的消费吸引力，并且产生地铁沿线消费吸引力。 消费方式 地铁对于房地产市场 过去·增值 现在·保值 未来·创造价值 过去·增值 13.12% 轨道交通房地产及非轨道交通房地产价格增幅对比图 1995年，上海地铁一号线的建成通车，给地铁沿线的房地产注射了一支奇效强心剂。 元/平方米 开通前均价 开通后均价 上海地铁一号线开通前后区域房产均价变化 住宅增值 过去·增值 城市地铁的从无到有、从只有一条线到开发几条线的过程，实际是改善周边物业的可达性和居民出行的便捷性、改变土地利用性质、刺激投资需求强力释放的过程，对房地产及其商业的辐射效应深广有力，从而促进地产增值。 商业增值 2008年2月间最热销的10个社区商铺中有3个项目位于松江新城，其中最直接的原因就是9号线通车带来新的人口导入高潮，吸引了商铺投资者们大举进入松江新城 。 地铁商铺众多商家和投资客的“必争之地”。 上海地铁一号线北延伸段及宝山庙行板块地铁建设前后房价分析 开工至通车 地铁对城市地产的增值效应显著。 现在·保值 地铁物业增多； 稀缺性减弱； 抗跌能力显现； 保值性强。 未来·创造价值 当地铁由几条线向地铁网发展的时候，地铁沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段，主要体现在两个方面： ①以上海为例，当地铁网络日臻完善时，线路间的交汇点与重回路段越来越多，这些交汇地段的商业经济将将加速发展，集聚规模随之扩充，强化市中心的金融、贸易、服务业等功能，促进产业升级，并可能形成各具特色的分布格局，使商业价值得到进一步的提升。 交汇点 ②由区位理论和地租理论，到达不同区位的时间成本和经济成本的不同(即可达性不同)会产生不同的地租，地铁向郊区的延伸改变了地铁沿线郊区的相对区位条件，创造了当地土地开发和利用的潜在机会。 地铁最为引人注目的特点是改写了郊区与市中心的时空距离观，因此当地铁运营进入网络化时代时，市中心投资潜力缩小，重点出现在带动城市向郊区扩展，拉动郊区地铁周边住宅和商业等设施的用地需求量，带动其土地开发和房价提高。 新月丽苑、万科四季花城 人有了知识，就会具备各种分析能力，