世联地铁轨道交通沿线物业开发系统研分析.ppt

城市轨道交通沿线物业开发业务经验分享 报告结构 世联服务过往案例 天津地铁1号线沿线物业发展研究 港铁深圳地铁4号线沿线物业发展研究 项目规模：深圳地铁 4号线沿线290万平米 项目类型：轨道交通沿线物业 工作成果： ?深圳房地产市场判研 ?深圳各专项物业市场摸底 ?地铁沿线物业发展模式 ?4个地块整体定位和物业发展组合研究 ?开发模式 ?营销战略与策略 地铁对于沿线物业的影响主要是体现在交通的的高效率和变输能力，以及人群的集中能力 地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。 从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟，还会加速片区价值的重组 中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。 上海的城市轨道交通建设，直接导致了城市人口的分布变化，其建设和开通运营，大大促进了沿线地区的住宅建设，大批居民由中心区域迁往中心区边缘区域及近郊区的大规模新建居住小区，给城市带来了新的活力。 地铁建设造就地铁物业 上海莘庄—— 住宅 1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内 地铁的开通极大拉动了莘庄片区住宅的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前住宅物业处于极低的发展水平，随着地铁的开通莘庄住宅价格接近2年前徐家汇片区均价 南京新街口地铁——商业 南京新街口地铁——商业 上海陆家嘴地铁——写字楼 深圳中心区西移、关外建设加速都是城市化进程中的不可或缺的部分，地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改变了深圳房地产格局。 近几年关外房地产开发的总量以及在真个市场中所占的比例上浮都较大。由于交通条件的改善和配套设施的逐步完善，十年前类似于今天关外状况的南山区目前已成为深圳人置业的首选区域，连续几年成为深圳市房地产的主战场 地铁对成熟片区如罗湖福田有如“锦上添花”，南山区多数区域都受到地铁开通的利好刺激；地铁对于关外区域住宅价值的影响幅度明显超过罗湖福田两区 地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 通过对大量的案例研究和实际成交案例的分析，地铁对于房地产的价格影响呈现阶段性的增长趋势，伴随着地铁建设进度的不同和贯通运营的状况而有所差异 深圳地铁自99年公开规划信息以来便已开始影响深圳房地产，2002年开始建设至2004年投入运营期间，地铁对深圳房地产的影响表现尤为明显。 地铁二期工程目前已经开始建设，至2010年全线通车之后，地铁对深圳房地产价值的影响将会逐步减少。而地铁沿线物业的开发将会进入新的阶段，沿线物业所占的比重逐步增加。 只有地铁建设、地铁运营与沿线物业发展形成联动机制，才能建立起持续稳定的资金供应链，促进地铁网络的良性发展 城市地铁沿线物业的发展只有统筹，才能使土地的价值没有最大化的体现，使城市建设和谐可持续发展 只有统筹职责明确，物业才能发展成功 1、就区域性而言，轨道交通运输导向开发必须以紧凑的土地开发、同时在现有轨道交通运输系统支持的情况下进行有序合理的发展 2、在现有的社区中，沿着轨道交通运输系统 促进地区增建与再开发  3、将商业、居住、工作、公园与市政配置于轨道交通运输站周围步行可及的距离之内  4、提供密度由中心向外依次递减的、形式各样的住宅  5、保留自然的栖息地、河岸区域并开创品质高雅的开放空间  6、创造出邻里活动为焦点的广场和公共绿地 其中以香港为主要案例选取理由 从各国经验看，国际大城市的公共交通营运大多需要政府补贴，香港是国际上少有的能实现盈利的轨道交通线路。 轨道交通沿线各站点功能复合、互动发展  ——以香港荃湾线为例 荃湾线政府开发经验借鉴 站点周边用地多种使用功能的高强度复合，为城市空间增加新的内容，提升城市区域的活力；又凝聚人气，保障地铁稳定客流，聚合城市的物质功能和精神功能 地铁车站带来密集的人流量，且满足许多混合开发所强调的24小时活动，因此车站周边开发用地功能往往呈现出多样性、综合性，使用上呈现出混合布局、多功能使用。 从国际成功案例来看，车站周边地块混合用地的开发容积率约在5左右，最高则可高达11左右。 横向上车站周边地块至少有三种高效益用地类型(如居住、商业、办公、零售、旅馆等)。 纵向上往