091230银山门项目建议书：.docVIP

第一章 总 论 1.1.项目背景 1.1.1.项目介绍 项目名称：银山门地块保护更新工程 建设单位：镇江市西津渡建设发展有限责任公司 1.1.2.建设单位概况 镇江市西津渡建设发展有限责任公司，成立于2002年1月22日，企业类型为有限责任公司（法人独资），隶属于镇江市城市建设投资公司。本公司受市政府委托负责西津渡等历史文化街区的保护、建设、经营、管理和发展。注册资本为5000万元，公司现有工作人员约90人，其中大专以上学历60人，高级职称4人。公司主要经营管理职能：历史文化街区保护工程建设，历史文化街区范围内拆（搬）迁安置，历史文化街区文史研究及文化展示，历史文化街区文化产业开发经营，历史文化街区旅游景点（区）的经营管理，历史文化街区综合管理。公司未来发展规划是依托西津渡历史文化街区的保护、经营和管理，发展现代旅游业、服务业、组建现代影视产业基地、参与西津渡历史文化街区周边的房地产业的开发及招商引资工作，吸收优质资产，进行股份制改造，加强资本运作，力争实现上市。 1.1.3.编制依据 江苏中森建筑设计有限公司受镇江市西津渡建设发展有限责任公司委托，编制银山门地块保护更新工程的项目建议书，建议书编制依据是中华人民共和国公布的有关法律、法令、法规和政策。建议书的基础资料和数据来自镇江市有关部门和项目建设单位提供或认可的资料、文件、函件及经江苏中森建筑设计有限公司调查研究得到的资料和信息。项目建议书编制依据主要有： 《建设项目经济评价方法及参数》（第三版）； 《建设项目经济评价与案例》（第三版）； 《事业单位法人证书》（复印件）； 《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号； 《江苏省城市规划管理技术规定》； 《镇江市城市总体规划》（2002-2020）； 《城市用地分类与规划建设用地指标》（GBJ137-90）； 《建设项目环境保护管理条例》中华人民共和国国务院令第253号； 国家、江苏省有关设计和建筑规范、标准； 项目建设单位提供的相关资料； 编制过程中实际调查及收集的其他资料。 1.1.4.项目提出的理由与过程 镇江市是1986年经国务院批准的历史文化名城。西津渡历史文化街区是这座历史文化名城的根。不仅如此，西津渡历史文化街区还因其独特的“津渡文化”，在我国历史文化街区中占据独特的历史地位。罗哲文先生考察后以题词“中国古渡博物馆—西津渡”，给予西津渡历史文化街区以极高的评价。但是，街区经过历史的迁延和现代社会文化的侵蚀，存在着建筑物破损严重、违章搭建多、空中蜘蛛网一般布置着各种各样的电线电缆、人口密度大、生活设施落后等现象。实施西津渡历史文化街区保护更新迫在眉睫，镇江市西津渡建设发展有限责任公司此次承接银山门地块保护更新工程，事关镇江历史文脉的传承，事关中国古渡历史的传承，既是挑战也是机遇。争取通过项目运作，在保护中复兴，在保护中传承，实现街区持续发展、永续利用。 江苏中森建筑设计有限公司受镇江市西津渡建设发展有限责任公司委托，承接银山门地块保护更新工程的项目建议书编制任务后，组织有关人员到现场进行了认真的踏勘和调查，并向相关部门进行了咨询。在搜集了交通、供电和给排水等资料后，组织专业人员对本项目实施的必要性、规划方案的科学性等方面进行了论证，在此基础上形成本报告。 根据委托方的要求，本报告将对镇江市西津渡建设发展有限责任公司项目的实施条件、实施规模、投资估算及资金筹措作出阐述。项目建议书主要内容包括：项目选址、工程方案、项目投资估算、资金筹措方案、经济评价等。 1.2.项目概况 1.2.1.拟建地点 银山门地块保护更新工程位于大西路两侧，迎江路以西，伯先路以东。项目用地9846平方米。 1.2.2.建设内容、规模与目标 项目总建筑面积30815平方米。项目一号地块总建筑面积12733平方米（其中地上总建筑面积7848平方米，地下总建筑面积4885平方米）。项目二号地块总建筑面积18082平方米（其中地上总建筑面积10119平方米，地下总建筑面积7963平方米）。 建设目标：以复兴历史街区为基础，以弘扬津渡文化为核心，以“传承历史文脉，复兴街区风貌，提升街区功能”为主要目标，在保护中复兴，在保护中传承，实现街区持续发展、永续利用。 1.2.3.主要建设条件 本报告主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、保护规划、保护技术、拆迁管理、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是项目选址符合有关城市规划和文物保护法规要求。街区保护规划在宏观和微观上都明确了西津渡历史街区的保护建设的总体原则、功能分区与定位、保护手法和发展规划，为保护更新工程的推进奠定了坚实的基础性框架。项目实施资金筹措拟由企业自有资金提供，能确保项目顺利实施。 1.2.4.项目主要经济技术指标 项目总投资估算