3房地产开发项目财务评价案例分析解析.docVIP

工程经济学课程作业 毛纺厂居住区 姓名：薛健 班级：工程122 学号：121601039  房地产开发项目经济评价一、项目概况 随着北京城市化进程的加快、城市社会经济的发展和产业结构的优化，城市用地功能需 作进一步调整。为此，首都规划建设委员会办公室于 1996年 1月 30日召开第四次联席会议， 原则上同意将北京市毛纺厂改造为“毛纺厂居住区”。该项目拟由北京益华集团房地产开发 部负责开发建设。 项目财务评价的目的是通过市场供需研究和财务经济分析，确定项目的规划功能、开发 档次、开发成本和市场营销对象，并对项目的经济可行性做出评价，为委托方投资决策及开 发项目融资提供依据。 1．项目位置及占地面积 拟建“毛纺厂居住区”位于朝阳区东八里庄，包括现状毛纺厂厂区和五建公司的用地。 地块北临六里屯路，南至朝阳北路，西起星火路，东到规划中的石佛营东路。本项目总占地 面积 53.23公顷，其中：规划用地面积 45.63公顷，市政代征地 7.6公顷。本项目规划建设 用地面积中，目前属北京市第五建筑工程公司使用的有 7.652公顷，详见表 11-1所示。 表 11-1 项目用地面积及其分布 可开发用地面积(m2) 用地单位 规划用地面积(m2) 保留建筑占地面积(m2) 益华 五建 合计 379800 76520 332037 71200 47763 5320 456320 403237 53083 2．项目现状特点 项目用地内的现状建筑主要是厂房、仓库和住宅，将来都要予以拆除，但由于生产水泥 制品的需要，以铁路专用线将厂区分为南北两部分，南部为第一期开发，北部为第二期开发， 中间铁路线及其南北两侧为第三期开发。 规划范围内有三组拟保留建筑：厂区南侧靠近朝阳北路的住宅楼为毛纺厂新建的宿舍 区；规划范围内西北角是一组旧住宅楼，分属毛纺厂和五建公司，目前保留，待将来有条件 时再改造；厂区中央靠星火路一侧正在兴建的一栋 12层综合楼。另外，现状厂区内的锅炉 房也将予以保留，用于未来小区供热。保留建筑占地面积和建筑面积情况如下表 8-2所示。 表 11-2 土地使用者 项目用地范围内保留建筑占地面积和建筑面积 益华 五建 用途 2 占地面积(m ) 2 建筑面积(m ) 2 占地面积(m ) 2 建筑面积(m ) 住宅 43488 100000 5320 30000 地区公建 合计 0.4275 47763 22092 0 0 122092 5320 30000 项目规划范围以北是石佛营住宅小区，西侧是东八里庄住宅小区，南侧也已建成居住区， 东侧隔铁路专用线为仓储区。铁路专用线以西，本项目周围已形成规模居住区，将厂区改造 为住宅区符合规划要求。 3．项目拟建规模 按照初步规划方案，毛纺厂居住区由保留建筑和新建建筑两部分组成，其中新建建筑包 括高层和多层住宅、非配套公建和配套公建（详见表 8-3）。建设用地面积 456300平方米， 总建筑面积 912600平方米，总容积率为 2.00。 表 11-3 项目拟建规模和建筑面积分配 类型 建筑面积(m2) 152092 437908 137600 85000 建筑面积所占比例 (%) 保留建筑 ---- 57.6 18.1 11.2 13.1 100.0 ---- 新 建 建 筑 高层住宅 多层住宅 地区商服 配套公建 小计 100000 760508 912600 合计 4．项目服务对象 居住区将规划建设一处地区级公建中心和一所医院，为附近地区和小区内居民提供服 务，其余建筑为多层、高层住宅和配套公建。其中，部分新建住宅为益华集团其它开发项目 提供拆迁安置房，部分住宅为公开销售商品房，所占比例分别为 30%和 70%。 5．市政工程和基础设施 据测算，毛纺厂居住区建成后，对热力、电力、电讯和煤气的需求预测如下： (1) 供热 小区内将自建锅炉房，负责整个小区的供热。 (2) 供电 根据《北京毛纺厂住宅区供电可行性咨询报告》，毛纺厂住宅区的能源供应方式采用锅 炉房（或热力网）供热，煤气或天然气炊事，集中与分散空调相结合方案，新建住宅和新建 公建用电定额分别按 25瓦/平方米和 50瓦/平方米计算，则该小区用电总计约 20000千瓦。 同时使用系数为 0.8，则最大负荷约 16000千瓦，需安装 24000千伏安变压器。 根据测算，新建小区内开闭站和由变电站引至住宅区的电缆分别需 400万元和 480万元，需 交纳的供电贴费为 2880万元，以上三项共计 3760万元。另外，居住区还应承担地方电力建 设基金 4000万元，此项费用可分期交纳。 (3) 煤气 据北京市煤气公司测算，按小区内住宅 7736户、其它建筑 15.86万平方