永安市区基准地价修编技术报告摘要.doc

永安市区基准地价修编 技术报告 永安市国土资源局 福建省地科勘测规划有限公司 二○一年月  目 录 前 言 1 第一章 基本概况 2 第一节 自然、社会经济概况 2 第二节 经济社会发展战略 4 第三节 上一轮基准地价成果应用分析 8 第四节 基准地价修编的必要性 13 第二章 基准地价修编技术要求 15 第一节 基准地价内涵 15 第二节 基准地价修编的范围和目标 16 第三节 基准地价修编的基本依据和基本原则 17 第四节 基准地价修编的技术路线 25 第三章 资料的收集、调查与整理 30 第一节 基础资料收集与调查 30 第二节 外业实地调查 32 第三节 资料整理汇总 34 第四章 土地级别的更新 35 第一节 土地定级因素选取及权重确定 35 第二节 定级资料整理及量化 39 第三节 土地定级单元分值计算与级别的评定 58 第五章 样点地价的评估 61 第一节 参数的选定 61 第二节 样点地价的测算 69 第三节 样点数据检验 79 第四节 评估模型的选择 83 第六章 基准地价的确定 87 第一节 基准地价确定的原则 87 第二节 商服用地基准地价测算 88 第三节 住宅用地基准地价测算 96 第四节 工矿仓储用地基准地价测算 100 第五节 其他用地基准地价测算 104 第六节 地下空间基准地价测算 105 第七章 宗地地价的评估 106 第一节 基准地价修正系数表的编制 106 第二节 基准地价系数修正法 111 第三节 路线价法 113 第八章 地价监测点的选择及估价 117 第一节 地价监测点的选择 117 第二节 监测点地价评估及维护 120 第九章 基准地价成果分析与应用 124 第一节 基准地价成果汇总 124 第二节 本轮基准地价成果对比分析 127 第三节 基准地价成果应用 129 附表 133 附录 159 前 言 基准地价是政府调控土地市场、实行差别化地价政策的基础，也是促进发展方式转变和产业结构调整升级的重要推手。制定基准地价的目的在于准确、客观、公正地反映当地土地市场地价总体水平和变化趋势，从而为政府加强土地市场的管理，制定灵活的地价政策，征收土地税费等提供科学依据，也为实现土地资源的合理配置，加强经济宏观调控创造了条件。 为进一步发挥地价的杠杆作用，促进土地市场的平稳、健康发展，增强政府宏观调控能力，根据《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发[2010]34号）和《福建省国土资源厅关于开展新一轮城镇基准地价修编工作的通知》(闽国土资综[2011]24号)，要求全省各县市开展新一轮基准地价修编工作，以适应新的土地管理政策。在永安市人民政府的高度重视以及三明市国土资源局、永安市国土资源局的正确指导下，课题组通过全方位、多渠道收集影响和决定永安市区土地级别与基准地价的数据资料、交易案例，并多次与专家以及地方机关、单位领导、技术骨干进行沟通分析，经过全体课题组成员的共同努力，于2011年月完成了基准地价修编工作，形成了新一轮的永安市区基准地价修编成果。 永安市区基准地价修编工作，得到了有关单位和部门的大力支持与帮助，在此表示衷心的感谢。永安市区本轮城镇基准地价修编涉及面广，技术性强，工作量大，时间，疏漏之处难免，恳请各位领导和专家不吝指正。第一章 基本概况 第一节 自然、社会经济概况 永安市位于福建省中部偏西，闽中大谷地南端，沙溪河中游，地处东经116o56′至117o47′，北纬25o33′至26o12′之间。东临大田县，西接连城、清流两县，南毗漳平市和龙岩市新罗区，北连明溪县、三元区。东西宽82公里，南北长71公里，距三明市区50公里，离福州340公里，到厦门360公里。因境内九龙溪与巴溪汇合于市区西，形似燕尾，故别名“燕城”。1984年撤县设市，现辖4个街道、4个乡和7个建制镇，设30个社区居委会、288个行政村，土地总面积2932平方公里，2010年全市常住人口34.7万人。 一、自然资源 永安自然资源丰富，素有“金山银水”之称。森林资源集存量大，林地面积382.5万亩，森林覆盖率达83.2%，木材蓄积量2214万立方米，居全省第一位，是我国南方48个重点林区县（市）之一。 矿产资源颇具特色，现已探明的矿种有41种，其中石灰石储量4.6亿吨、无烟煤2.6亿多吨，均居全省前茅，重晶石储量1899万吨，列全国第三位。 水力资源丰富，境内水资源总量93亿立方米，人均占有水资源2.9万立方米、为全省人均占有量的7.5倍，可开发水力资源达39万千瓦，已建成水、火电装机50万千瓦，装机容量和发电总量双列全国第一。 旅游资源得天独厚，拥有地质遗迹丰富的国家地质公园、国家级重