近年我国别墅市场现状分析(21页).docVIP

近年中国别墅市场现状分析 1. 中国别墅供应特征分析 别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国内各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的内销别墅项目的兴起，再一点燃了国内别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，北京、上海、广东三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地 加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出停止别墅类用地，这无疑又一次给红火的别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析： 经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大 在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。 高端产品自然景观依存度加大 近几年来上市了很多依附于自然景观的高端别墅产品，大打旅游地产、度假地产牌，以吸引消费者，事实也已经表明两者完美结合所产生的轰动效应。因此作为别墅产品的定位，其本身所处的地段，将影响其整个规划与产品定位。 消费者对供应产品的参与度更大 对于目前的一些高端别墅楼盘，“度身定做”成为了一种流行的趋势。一个占地2-3亩的产品，根据客户的自身要求邀请设计师“量体裁衣”，此举既满足了高端客户的个性心理，也丰富了楼盘的产品风格。因此该趋势势必在今后的高端别墅产品开发中逐渐蔓延开来。 2. 别墅需求特征分析 近年来，随着别墅市场的日益发展，从京、沪、深、穗等诸多代表城市别墅市场的需求状况来看，普遍具有以下特征： 需求多样化、明确化买房者开始关注别墅社区的人文环境买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象，项目；而人文环境差的社区，销售。这反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。结构性供求矛盾仍然突出在对别墅需求有所增加的环境下，品质差的别墅滞销尽管一些别墅项目价位偏低，但品质低劣。客户上升，购房者呈现年轻化趋势据不完全统计，购买的比例已经占到30％左右，。主要客户群年龄40岁45岁之间35岁到40岁之间的客户增长。别墅成为第一居所别墅作为第一居所购买者。风格需求逐渐资料显示，在别墅准消费者中，40％的人喜爱北美的风格，21％的人喜爱中式风格，19％的人喜爱法式风格。。目前市场供应占据垄断地位仍然是北美风格或者欧式风格，中式风格别墅未来别墅的租赁市场将成为市场焦点。Townhouse Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施。自然环境优势交通优势较为集中，有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次。别墅逐渐向外围推移，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上自然环境，成为别墅的热土。 现阶段别墅供应已经开始呈现两极分化的状态：万元—500万元价格段的总价150万元以下的别墅上升总价在万元至万元的别墅500万元以上的别墅总价千万以上的别墅产品凭借其优越的自然环境资源和国际化的产品制作，占据了高端市场的重要地位 北京别墅市场经过十几年的发展，基本上形成了“一山（西山）、两河（潮白河、温榆河）、四高（京昌、京沈、京开、京承高速）”