某地产针对上海市场简报(31页).docVIP

 目 录 【热点关注】 3 【政策盘点】 4 【业内动态】 7 【投资收购】 10 【土地市场】 12 【市场走势】 13 1．投资开发 13 2．全市商品房 13 3．公寓市场 13 4．别墅市场 13 5．办公楼市场 13 6．商业市场 13 7．厂房市场 13 【市场展望】 13 【热点关注】 土地市场冰火两重天 与楼市相比，土地市场的走势总是慢半拍。当楼市成交量已从屡创新高开始走向回调时，土地市场的火热似乎还刚刚开始。近期，各大开发商出手阔绰，金地、保利、富力、广州城建等知名房企率先拍下了各地的“地王”，其他开发企业也都在摩拳擦掌“老地王”则面临尴尬局面，不少土地杂草丛生，撂荒闲置。全国土地市场呈现出了冰火两重天的局面。 据相关部门统计，北京约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态；广州去年产生的27块“地王”仅有7宗动工；深圳已清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地;而上海规土透露，“批而未用”状态。 面对一边“新地王”频出，一边“老地王”长满杂草国土资源部发布“禁令”要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。 我们发现，此轮的调控手段与2007年楼市火爆的时候相比，极其类似，当时政府也是频频要求各地政府严查闲置土地，盘活存量土地利用，希望以此逼存量房入市，增加供给，平抑房价。但从当时的情况来看，上海的土地政策并没能完全兑现，更加没能遏制房价飙升的势头。 楼市在2008年转向的真正原因是外部宏观经济环境的恶化。如今，宏观经济仍未走出低谷，国家更不可能直接打压楼市，而只能通过这样的行政手段进行侧面的挤压。因此，在宏观基本面没有大变化的前提下，通过后期增加土地供应的手段对目前供不应求的楼市可能是杯水车薪。但对清查闲置土地等政策更多的是对楼市的一种警示，以防市场热过头，但不会对市场造成直接影响。 城市 老地王 新地王 北京 约有12块高价地仍处于闲置、延缓开工状态 1).祈连17.4亿竞得通州九棵树大街地块 2).中化方兴40.6亿拍得广渠路15号地 3).富力地产10.22亿拿下广渠门外10号地 广州 深圳 广州：2007年产生的27块“地王”仅有7宗动工 深圳：清理735宗已批未建土地，其中215宗住宅用地 广州城建以3.45亿拍下珠江新城D8-C3地块 上海 共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”状态 1).华润置地以总地价35.22亿元价格嘉定南翔 4).金地30.48亿拍下赵巷镇特色居住区10号地 【政策盘点】 “土王”频出之后，一场针对土地“批而未用”的清查风暴正迅速展开。 一．土地政策 国土部严打囤地未建 国土资源部表示，下半年要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地。下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象。“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。这意味着，未来各地的土地开发情况将全部公开，随着地方用地情况曝光，开发商囤地现象也将无所遁形。 清理批而未用土地为国土资源部下发《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》上海启动专项调查 陆续“清算”存量土地，上海市规划和国土资源管理局证实，上海已经展开对存量土地的专项调查，目的是进一步盘活全市存量土地，合理引导和调控土地需求。调查结果将直接向市委报告。上海将试点土地“预申请”制度上海市规土局表示，对于上海目前1077公顷“批而未用”的住宅用地将进行分类处置，将加大督促和处理力度。下半年，上海还将试点实施土地出让“预审请”制度，以稳定土地市场供应预期。国土资源部和监察部联合下发《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，要在坚持工业用地招拍挂出让制度的基础上，充分考虑工业用地的特点，合理选择出让方式。明确在土地出让计划中要安排一定比例的土地用于中小企业开发利用 国税总局要求严查二手房交易中的避税行为。“做低合同价”这一交易暗角因此又被推到风口浪尖。尽管有关部门多次明令禁止，但签订“黑白合同”做低合同价的做法仍为中介和买卖双方所青睐。税务总局再次强调加强房地产业税收管理 国家税务总局下发通知，要求加强房地产业等领域税收征管，加强房地产业税收和建筑安装业管理，重点对房地产开发成本费用进行审核，进一步作好堵漏增收工作，确保完成09年税收收入增长预期目标。三年规划首提“公共租赁房”住房和城乡建设部住房保障司住房和城乡建设部正在制订“保障性住房工作三年规划”，有望近日出台。规划的具体内容包括廉租房、经济适用房、公共租赁房等内容。 “一房一验”出台上海明确经适房、廉租房税