南通市某别墅项目市调总结报告(31页).docVIP

南通市XX别墅项目市调报告.doc 目 录 环境篇 城市结构（图） 城市总述 城市总体规划 市场篇 宏观住宅市场 微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 地块分析 SWOT分析 项目建议 ———— 南通城市结构图 2、城市总述 1） 南通经济发展与地位 ◇近年来，南通经济高速发展，特别是2002年以后，南通GDP年增长率均超过了10%，2005年突破17.4%； 南通在长三角经济体系中地位显著，是接受上海经济辐射的江北第一城，其开发与建设有助于打造沪苏通“金 三角” ，拉动苏中、苏北地区经济增长，目前南通在江苏省的GDP贡献率达到7.9%，仅次于苏州、无锡 与南京； 按照南通市十一五规划，南通市在长三角经济体系中的定位是：上海大都市圈的副中心城市，长三角重要的 基础工业和先进制造业基地，长三角北翼的现代物流中心 ； 相对于长三角其他城市，南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚，主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2）南通在长江三角洲的优势： ◇区位优势：江海交汇，水资源及港口等相关产业发达，自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高； ◇产业优势：轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达，其中轻纺工业历史悠久，仍为支柱产业，这些特色产业已形成集聚效应； 南通在长江三角洲的劣势： ◇城乡结构：人口多、农业人口比重大，城市化水平较低； ◇产业结构：第一产业比重较高，传统产业的产品市场份额偏大，高新技术产业特征不显著，比重偏低，整体水平不高； 3）人口结构与消费水平 ◇2005年年末，南通市共有人口770.86万人，其中南通市区人口85.36万人，占全市人口的11.1%； ◇全市农业人口比重依然较高，城镇化率为31.1%，海安、如皋的城镇化率在25%左右，启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%； ◇南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在02年以后增幅加快，人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。 4）产业结构与规划 ◇南通在最近几年产业结构升级速度较快，第一产业比重逐年下降，工业在国民经济中的比重最高； ◇按照规划，南通市区将形成“一主”：国家级南通经济技术开发区；“二副”：崇川、港闸两个省级开发区；“二带”：沿江、沿河产业带；“六口”：陈桥、横港等6个道口经济板块；“十区”：陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构； ◇南通特色产业（如，纺织服装、精细化工、船舶制造）正逐渐形成聚集效应，这将有助于南通在长三角开发中实行“错位竞争”，打造上海扩散产业的协作基地，以及长三角的加工基地。 5）交通布局与规划 ◇公路：已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速； ◇铁路：新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线 ◇大桥：苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥 ◇港口：南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航，江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万吨级国际性深水大港的理想港址，将形成江苏最大的出海入陆通道。 3、城市总体规划 南通市以主城区和开发区为基础，相向靠拢，两头延伸，形成沿江带形发展的态势。 远景进一步向东南发展延伸，与通州、海门相向发展，形成沿江“组群式”城市结构。 港闸区传承国际资本和民间资本转移，辐射苏北的门户，以工业和商贸为主的现代化北城区；以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主，居住、公共设施相应配套的城市组团。 主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造，形成生活居住全面配套的综合性城市组团，包括老城区和新城区。 开发区是新兴的城市门户，以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主；配套居住板块。 江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。 二、市场篇 1、宏观房地产市场 一）南通房地产业发展现状 南通的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的，经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。 　 （一）房地产开发企业现状 ?　　1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显 ?　　到2005年底，全市共有房地产开发企业354家，从资质等级看企业呈小型化，三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业为1家，二级资质的企业43家，三级资质的企业180家，四级资质及以下的企业130家。 从登记注册类型看企业主体呈多元化，内资企业占绝大多数。内资企业为322家，其中：国有企业为12家，集体企业为10家，有限责任公司为107家，股份有限公司为15家；外