成都超高层物业市场研究报告(43页).docVIP

成都超高层物业研究报告 一、概况 1、超高层物业界定 对于超高层物业的界定，不同国家和地区有不同的规定，我们国家对主体建筑高度超过100米（或34层）的建筑归入超高层的范畴，俗称“摩天大楼”。 （超高层物业的建筑设计规范？或要求？） 120米之内的超高层 结构等级跟100米的一样，结构成本增加可以忽略 消防设备方面成本增加为总体3%左右120-160米的超超层增加的结构成本一般为15%-20% 超过160米的就达到30%了 越往高增加的就越多 2、超高层物业特点 优点 我国是一个人多地少，特别是建设用地十分紧缺的国家，超高层建筑的兴建，可以提高土地的利用率，一定程度上缓解土地的紧缺问题； 高层建筑是一个国家和地区经济繁荣与科技进步的象征，尤其是超高层建筑更是一个地区的标志美国的摩天大楼鳞次栉比，竞相拔地而起，各大财团纷纷宣布建成世界最高大厦。目前，这种“摩天大楼情结”似乎已传染到了亚洲 2020城市总体发展定位 深圳 创新型综合经济特区、华南地区重要的中心城市、与香港共同发展的国际性城市 广州 东南亚地区的政治、经济、文化交往中心 上海 国际金融中心、国际航运中心 北京 全国的政治中心、文化中心,是世界著名古都和现代国际城市，建设世界城市 成都 中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市 重庆 重庆市是我国重要的中心城市之一，国家历史文化名城，长江上游地区经济中心，国家重要的现代制造业基地，西南地区综合交通枢纽 杭州 长江三角洲的重要中心城市，浙江省的政治、经济、文化中心 南京 长三角承东启西的中心城市（为2010-2030年规划目标） 武汉 全国城市圈第二层次的前列，是中西部重要的先进制造业中心和现代服务业中心，在中部崛起中起着主角地位的最具实力最具活力的城市圈之一 青岛 中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城；国际港口城市、滨海旅游度假城市 福州 经济繁荣的领军城市，生活舒适的宜居城市，环境共融的山水城市，人文和谐的文化名城 北京、上海、深圳和广州利用地理位置优势和发展优势，国际性大都市是他们的发展目标，从而带动了现代化、国际化标志的超高层物业的发展。而其他城市都为区域中心，同时也因为经济、社会发展相对滞后，因而超高层物业的发展落后于一线发展城市。 2、经济发展水平越高，超高层物业越多 北京、上海、深圳和广州的GDP总量较高，都在7000亿以上的水平，超高层物业，特别是超高层住宅大量地出现，消费者的接受度也大幅提高。 而成都、重庆、杭州和南京等二线城市GDP总量基本都在4000亿元左右的水平，超高层物业不多，特别是超高层住宅供应量不大，或仅仅是刚刚出现的市场。 3、城市化水平越高，超高层市场越成熟 北京、上海、深圳和广州城市化率基本都在80%以上，超高层大量出现，市场发展较为成熟。当城市化率达到60%左右的时候，超高层住宅即开始出现，成都、杭州、青岛、福州等城市具有这一典型特征。 4、人口密度越高，超高层市场起步越早，发展越成熟 北京、上海、深圳和广州人多地少的矛盾十分突出，至2008年末这四大城市的人口密度都在1000人/平方米公里；其中深圳最高，达到了4490人/平方公里。为了解决这一矛盾，以及建设国际性大都市的需要，超高层物业发展早，目前已大量出现。 其他城市这一矛盾相对缓和一些，超高层物业发展相对滞后。 5、多数成功超高层住宅拥有稀缺资源 通过对新加坡、香港、深圳、上海等城市20余个超高层住宅拥有的资源来看，拥有江景、海景或城市公园等独特资源成为支撑项目的一个比较关键的因素。如深圳万科金域蓝湾、珠海万科金域蓝湾、新加坡吉宝湾、香港贝沙湾等拥有无敌海景，重庆海客瀛洲、上海世茂滨江花园、南京万科金域蓝湾和成都万科金域蓝湾拥有江景资源，深圳万科俊园、深圳擎天华庭等拥有城市公园资源。 项目名称 景观资源 香港贝沙湾 香港港岛、一线海景 香港凯旋门 维多利亚海景、港岛 深圳万科俊园 北靠大头岭森林公园和深圳水库公园、东望深圳仙湖植物园 深圳擎天华庭 莲花山公园 青岛东海路9号 北靠湛山、南邻浮山湾、海景一览无遗， 杭州盛元慧谷 钱塘江南岸一桥和四桥之间的江景、70米宽江岸绿化 杭州东方润园 钱塘江一线江景 宁波凌江名庭 江景 重庆海客瀛洲 长江300米水岸线江景、南山山景 深圳万科金域蓝湾 一线海景、靠近红树林及深圳湾、南北主视野无阻挡、3层以上可看海 珠海万科金域蓝湾 一线海景、南向可眺望珠海渔女及市景、东向可直视香洲渔港、东南向可观赏野狸岛 广州万科金域蓝湾 近480米的江岸线、超过4万㎡的滨江公园风光 南京万科金域蓝湾 一现河景、北看牛首山河和秦淮河景 上海世茂滨江花园 一线江景 南京世茂滨江花园 一线江景、秦淮河口 福州世茂滨