池州市公寓专项市调概况(18页).docVIP

公寓专项调研报告 一、目标： 重点了解市区与项目周边住宅及公寓产品、价格、推广与销售情况 确定本案客户定位 确定项目推广方式与销售策略 二、调研对象与调研内容确定： 重点可比调研对象：景宜公寓、和泰SOHO、五州尚华国际、书香名邸、樟树湾、汇景碧水康城、华邦阳光城、清溪苑、碧桂园、翠屏苑小区、齐山小区、上海城公寓、齐景甲苑等。 重点调研内容： 项目住宅或公寓总体数量及户型配比 开盘时间及交付时间 销售状况及推广促销方式 产品特色及优劣势解析 购买人群特征及分布 定价策略 三、各重点案例解析： 平天湖假日酒店一期-----景宜公寓：此为本案重点可比性项目之一。 项目地址： 池州市南门外新老滨湖路之间318国道东侧 区 位 图 建筑类型 多层与小高层住宅及洒店式商务公寓 建设指标： 占地面积27亩，该项目分二期建设，一期开发的为：商业用房、住宅、公寓等配套用房，分A区、B区、C区占地面积12亩，总建筑面积约为1.8万平方米（其中商铺3000平方米、公寓、住宅13000平方米、地下车库2300平方米），全框架，六层 总套数： 250套（一室一厅170套，二室二厅80套） 主力面积： 一室一厅的以35-36㎡为主,两室两厅的以78㎡为主. 销售率 97%左右（只剩8套一室一厅的） 开盘时间: 2006.4接受预定.2006.11.8开盘 交付时间 已交付 销售策略： 电视字幕、户型单页、现场展示为主 周边环境 交通便利、配套齐全、 物业组成及户型分析、价格策略 一期以住宅、公寓为主，部分商铺及地下车库，住宅250套，其中产权式公寓170套占住宅比重68%，面积35-36㎡占1/3左右。 产权式公寓以办公的形式入网，公寓面积26-67㎡，共有8种户型。公寓价格从1850-2300左右。定金2万。 普通住宅80套，78及81㎡两种,房型6种（二室）。住宅：2300-2400元/㎡。 商业共47套，面积在34-103㎡。价格：商业：外街8900-11800元/㎡，内街：7900-8900元/㎡。定金5万。 客户群体 投资客户居多，行业涉及个体经商、企业职员、单身青年、老年人等。 优势 区位:位于南门商业圈，地理位置优越，周边环境良好。 产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、3.6米挑高便于使用。 定位:超小户型10种人.(刚刚就业的人,安享晚年的人,需要减压的人,陪读暂住的人,赠与亲朋的人,驻池办事的人,商务办公的人,善待贵宾的人,投资出租的人,城郊互动的人) 规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市南部重要商业圈 价格:低总价、面积小、容易被客户接受. 其他优势: 暂无 劣势 靠近外环,短期内周边环境有待改善. 竞争策略 差异化推广方式、精确的客户定位 和泰·星城国际SOHO公寓，此为本案重点可比项目之一。 项目地址： 东湖路与清风路交叉口西北角和泰星城三期 区 位 图 建筑类型 多层、小高层住宅、SOHO公寓（办公） 建设指标： 占地面积10万平方米，总建筑面积13万平方米左右。其中三期建筑面积约38000平方米，集商业、办公、住宅于一体 总套数： 284套办公，其中256套为小面积公寓，其他为大面积200㎡以上办公用房 主力面积： 分为三种，其中主力户型39-42㎡，（还有一种101㎡ 还有一种78㎡） 销售率 销售100套,销售率约40% 开盘时间: 2008.1.8 交付时间 2008.12.31 销售策略： 工地围墙、户外大牌、报纸、电视字幕、短信等 周边环境 交通便利、配套及各种设施正陆续完善 物业组成及户型分析、价格策略 三期集住宅、办公及商业为一体，住宅:88套?办公:284套?商业:135套? 办公284套，其中小面积公寓256套占90%，面积39-42㎡共244套占96%左右，101㎡共8套占3% ，78㎡共4套占1% 公寓以办公的形式入网，层高5米，公寓面积39-101㎡，共有5种户型。公寓价格从3450-3600元/㎡左右 住宅88套，销售35套，销售率40%，均价3100元/㎡左右 商业135套，销售59套，销售率44%，均价5500元/㎡左右 优惠方式：10万元以内每套优惠5000元，20-25万每套优惠10000元 客户群体 事业单位工作人员，公务员等 优势 区位:北大门正在形成中的商业圈，地理位置优越，周边环境良好。 产品: 规划设计符合市场需求，体量适中,外立面现代感强,低层建筑，框架结构、5米挑高便于使用。 定位:总价10一套房。 规划: 随着周边环境的改善及各种小区入住人口的增加,项目所在区域逐渐成为城市北部重要商业圈