某集团利济南路项目市场调查报告(28页).docVIP

汉指集团利济南路项目市场调查报告 目录 武汉市房地产综述 ………………………………………………02 区域房地产分析 ……………………………………………… 13 本案SWOT分析 ………………………………………………… 21 本案周边环境分析 …………………………………………… 22 本案周边典型楼盘分析………………………………………… 24 本案价格定位 ………………………………………………… 33 本案销售周期 ………………………………………………… 33 本案销售策略 ………………………………………………… 33 2005年7月8日 一、武汉市房地产市场综述 房地产市场基本运行情况 土地供给情况 2004年城市公开出让土地面积为3742.88亩，同比增长42.96%；交易实现金额78.63亿元，同比增长91.59%。 存量房交易情况 2004年我市二手房成交61739起，面积为615.78万平方米，同比分别下降12.1%和3.3%；其中：二手房住宅成交35175起，成交面积为281.73万平方米（不含房改出售公房），分别同比增长17.2%和12.2%。二手房交易中住宅明显好于非住宅。 商品房空置情况 截止2004年底，全市商品房空置面积为121.71万平方米，同比下降33.9%；其中：商品房住宅空置面积为70.28万平方米，同比下降43.4%，住宅空置占商品房空置面积的57.7%。 房地产贷款情况 截止2004年底，我市房地产各项贷款余额533.41亿元，同比增长38.4%，占金融业贷款余额的19.8%；其中：住房开发贷款余额75.96亿元，同比增长6.5%，个人住房贷款余额293.55亿元（含公积金贷款余额45.31亿元），同比增长61.1%。 2004年，新增房地产各项贷款为144.41亿元，同比下降3.3%，占新增金融业贷款的33.6%；其中：新增住房开发贷款24.62亿元，同比下降37.6%，新增个人住房贷款114.4亿元（公积金贷款22.84亿元），同比增长55.6%。 房地产市场价格情况 随着旧城改造拆迁计划的逐步实施和居民对武汉市房地产发展前景的良好预期，强劲的市场需求促使房地产价格不断上升。 全年商品房综合物业平均价格为3579.77元/平方米，同比增长7.0%。其中，全年住宅平均价格为2667.64元/平方米，，同比增长13.4%；全年写字楼平均价格为4491.90元/平方米，同比增长3.5%。 全年二手房综合物业平均价格为1777.13元/平方米，同比增长33.1%。其中，全年住宅平均价格为1582.97元/平方米，同比增长37.1%；全年写字楼平均价格为2164.73元/平方米，同比增长40.5%；全年商铺平均价格为3215.33元/平方米，同比增长18.7%。 从土地价格上看，2004年商品房住宅楼面地价均价为1215元/平方米，比2003年增长38.4%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产项目中，商服类房地产楼面地价的最高价已达到8500元/平方米。 （一）、2004年1—4季度房地产价格情况 1、商品房价格持续上涨 2004年各季度平均价格列表如下： 季度 住宅价格 写字楼价格 综合物业价格 2003年第四季度 2366.89 4391.5 3379.20 2004年第一季度 2488.43 4446.12 3467.28 2004年第二季度 2633.28 4481.26 3557.27 2004年第三季度 2713.25 4502.91 3608.08 2004年第四季度 2835.6 4537.29 3686.45 2004年全年均价 2667.64 4491.90 3579.77 2、二手房价格涨幅较大 2004年各季度价格列表如下： 季度 住宅价格 写字楼价格 商铺价格 综合物业价格 2003年第四季度 1209.73 1851.51 2995.14 1566.36 2004年第一季度 1355.89 1754.85 3466.45 1731.02 2004年第二季度 1538.87 1732.70 2933.11 1637.99 2004年第三季度 1544.69 2204.60 3094.26 1728.51 2004年第四季度 1856.43 2447.27 3053.70 2002.55 2004年全年均价 1582.97 2164.73 3215.33 1777.13 （二）、区域房地产价格情况 1、商品住宅区域综合价格 2004年，全市个区域的价格均有不同幅