南京市商业单身公寓市场研究报告(49页).docVIP

江宁商业单身公寓市场研究报告 目 录 1 城市研究 4 1.1 南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局 4 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期 5 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 6 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 7 2 江宁市场背景 8 2.1 发展沿革——自然起步，政策加速 8 2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 10 2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 11 2.4 交通设施日渐完善，大南京格局指日形成 14 2.5 区划再次调整，江宁发展，后劲十足 17 3 江宁房地产市场概况 19 3.1 江宁房地产总体市场分析 19 3.2 江宁商业市场分析 24 3.2.1 南京商业地产发展现状 24 3.2.2 江宁商业市场发展研究 28 3.3 江宁单身公寓市场研究 39 3.3.1 江宁单身公寓市场发展概述 39 3.3.2 江宁目前在售及后续单身公寓项目研究 40 3.3.3 江宁单身公寓消费者研究 41 3.3.4 未来发展预测 42 3.3.5 个案研究 43 4 项目的竞争环境分析 46 4.1 区域竞争分析 47 4.2 同质竞争分析 48 4.3 分流竞争 49 1 城市研究 1.1 南京城市发展特性——多核心发展、大框架形成的城市格局 1.2 城市经济增长迅速，房地产业正迈入高速发展期 数据来源：南京市统计局 GDP增长与房地产发展 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞甚至倒退 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 10%-15% 飞速发展 ■□ 同时，南京经济的高速发展，城市居民生活水平不断提高，居民购买力日益加强，是造就近几年南京房地产市场供需两旺态势的基本因素之一。 数据来源：南京市统计局 人均收入水平对房地产周期的影响 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800-1300 1300-8000 8000-12000 12000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 房地产发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 1.3 城市总体规划——多核心发展的城市格局 在主城的基础上重点发展河西次核心，重点培育三个新市区，即东山、仙西和江北三个新市区的次区域中心，形成多核区域中心格局。 河西新城 政府全力打造区域，但产业支撑尚未成型，区域正处于发展成熟期 十运会（光环已过）、轨道交通（价值尚未体现）、CBD（有待时日） 北部开发接近尾期，中部奥体时代正在发展中调整 仙林新市区 自然环境优美，依托大学城 教育产业为主 大学城开发已经进入快速发展期 江北新市区 重化工基地，城市发展滞后，发展机遇难以确定 重化工产业 处于启动发展初期 东山（江宁）新市区 布局分散，多板块并存发展 雄厚产业支撑、绿色环境、轨道交通 各板块分阶段快速发展 由于十运会的引擎作用，政府倾力打造河西，对三大新市区市政配套投入有限；十运会过后，奥体光环效应退减，区域进入调整发展期。 三大新市区中：江北地域最宽广（目前发展最滞后）；仙林单一优势明显；东山（江宁）经济实力最为雄厚、自然环境优美，发展优势日趋明显。 小结：城市发展给江宁带来的机遇与挑战 南京作为长江中下游重要的发展城市，未来在区域经济格局中也将扮演愈加重要的角色，城市的对外辐射的能力十分明显。 飞速发展的经济，增加了居民收入水平，也为城市创造了多种生活方式并存的可能。 一城三区城市规划，加快新城的建设发展，也呈现出了南京多元、多核心的方向发展。 2 江宁市场背景 2.1 发展沿革——自然起步，政策加速 2.2 增长带动，投资建设发展迅猛 2000年底江宁撤县设区，规划为南京三大新市区，经济建设和社会发展全面提速，城市化进程快速推进，江宁到处充满着勃勃生机和繁荣强盛的景象。 地区生产总值（数据来源：南京统计局） 投资建设情况（数据来源：南京统计局） 产业结构比例（数据来源：南京统计局） 江宁经济发展呈现以下特征： ——■□ 经济资产投资增长经济结构调整步伐加快 2.3 城市化进程与经济同步迅速推进 ■□ 城市版图急剧扩大——城市化发展的代表 从《东山新市区总体规划》可以看到，江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。 ■□ 人口结构变化——吸纳与消化并举 （1）本地人口 ■ 人口的增加 截止到2006年底江宁区总人口达到了84.55万人，参照江宁新东山远景规划来看，未来江宁会