房地产投资分析08-A..docVIP

营口职业技术学院2009-2010学年度下学期 建工系 08级房地产专业 房地产投资分析试卷A 题号 一 二 三 四 五 六 七 八 九 十 总分 得分 一、填空题（共20分，每题2分） 1.现金流量图包括三大要素为： ， ， 。 2.房地产项目财务评价主要包括： ， ， ，外汇效果分析， 等五个方面内容。 3.偿债基金系数可表示为： 或 。年金现值系数可表示为： 或 。 4.若某投资方案IRR ic，则该方案可以考虑接受。 5.根据方案之间的关系，可以把房地产投资方案分为 、 、 。 6.房地产投资决策的程序一般包括： 、 、优选决策方案和 四个步骤。 7.在房地产投资决策分析中常用的定量分析方法有 、 、和 三大类。 8. 房地产投资过程可以划分为 、 、 和 三个阶段。 9.盈亏平衡点反映了项目对市场变化的 。项目的盈亏平衡点 ，其适应市场变化的能力就越大，抗风险能力就越强。 10.不确定性分析包括： 与 两种方法。 二、简述题（共40分） 1.项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表两大类，简述基本报表和辅助报表主要有哪些？（10分） 2.比较名义利率与实际利率。（15分） 3. 简述净现值（NPV）指标的含义，判别标准，优缺点。（15分） 三、计算题（共40分） 1.某公司4年内每年初需要投资150万元用于技术改造，准备用贷款解决技改资金需求。已知银行贷款利率为9.77%每半年计息一次，如果从第5年起连续4年每年年末等额偿还银行贷款。问：（1）每年的贷款偿还额（年等额还款）是多少？（2）画出现金流量图。 2. 某房地产开发公司拟开发某项目，有两个备选方案，经营期均为5年，投资、收益以及发生概率情况如表所示。试判断哪种方案最优并画出决策树。 投资方案 投资额 前1年年净收入 后4年年净收入 大规模 开发 1亿元 市场需求大（0.7） 3000万元 市场需求大（0.8） 3000万元 市场需求小（0.2）-1000万元 市场需求小（0.3） -1000万元 市场需求大（0.4） 3000万元 市场需求小（0.6）-1000万元 小规模 开发 6000万元 市场需求大（0.8） 1600万元 市场需求大（0.9） 1600万元 市场需求小（0.1） 600万元 市场需求小（0.2） 600万元 市场需求大（0.5） 1600万元 市场需求小（0.5） 600万元 3.某项目各年现金流量如下表所示，用净现值指标判断项目的经济性并计算动态投资回收期。（ic=10%）（单位：万元） 年序 0 1 2 3 4—9 10 投资 25 10 经营成本 25 25 25 25 收入 25 40 45 45 资金回收 5 附表： i=10% n (F/P,i,n) (A/F,i,n) (A/P,i,n) (P/A,i,n) (F/A,i,n) (P/F,i,n) 1 1.1000 1.0000 1.1000 0.9091 1.0000 0.9091 2 1.2100 0.4762 0.5762 1.7355 2.1000 0.8264 3 1.3310 0.3021 0.4021 2.4869 3.3100 0.7513 4 1.4641 0.2155 0.3155 3.1699 4.6410 0.6830 5 1.6105 0.1638 0.2638 3.7908 6.1051 0.6209 6 1.7716 0.1296 0.2296 4.3553 7.7156 0.5645 7 1.9487 0.1054 0.2054 4.8684 9.4872 0.5132 8 2.1436 0.0874 0.1874 5.3349 11.4359 0.4665 9 2.3579 0.0736 0.1736 5.7590 13.5795 0.4241 10