房产测绘人必看的计算题资料.doc

目 录 一．共有建筑面积的区分及分摊方法示例 1 二．应分摊共有建筑面积的优先级 2 三．共有建筑面积处理的一般原则 3 四. 共有建筑面积分摊计算的检核 3 五、共有建筑面积分摊模型 3 六、房产面积计算过程与分摊示例 5 七、房产面积测算中预测面积与实测面积差异的处理 28 一．共有建筑面积的区分及分摊方法示例 一幢裙、塔楼相连的综合楼（见图6-1），其裙楼功能区为商业，塔楼功能区为住宅，G1~G5均为应分摊的共有建筑面积。其中G1为塔楼功能区专用的室外楼梯，G5为房屋天面上电梯间及电梯机房。G1~G5的共有建筑面积可以有如下分摊组合： 1）G1只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。 2）G2只服务于裙楼功能区，则仅在裙楼商业部分分摊。 3）G2只服务于塔楼功能区，但G2通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 4）G3只服务于塔楼功能区，但G3通过裙楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 5）G3同时服务于裙楼功能区和塔楼功能区，则由塔楼住宅、裙楼商业两部分按比例分摊。 6）G4只服务于塔楼功能区，则仅在塔楼住宅部分分摊。 7）G5为房屋天面上设备用房，则整幢分摊。 一幢房屋塔楼中楼层示意图如图6-2所示为，G1为仅服务本楼层的层内过道、卫生间、空调机房的共有建筑面积，G1仅服务于本层01、02两部分，01、02两部分为本层功能不同或权利人不同的专有面积，而01+02+G1相对整幢、塔楼功能区来说又是使用面积。本层中核心筒及外墙的一半已作为功能区共有建筑面积在塔楼功能区内进行分摊。G2为该幢建筑中整幢、功能区共有建筑面积分摊至本层的共有建筑面积。 裙、塔楼立剖面示意图 塔楼楼层平面示意图 上述两图分别表示了共有建筑面积整幢分摊、功能区分摊、层分摊的情况，无论层次多复杂的共有建筑面积，其分摊计算均可由以上说明推算而出。 二．应分摊建筑面积优先级分摊建筑面积按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减，即整幢面积优先级最高，层内多户面积优先级最低。按照应分摊共有建筑面积的优先级高低，优先级低的共有建筑面积须参与分摊优先级高的共有建筑面积 图6-3 由上而下分摊计算模型 2）．由下而上分摊计算模型 实际工作中还可以采用由下而上的计算方法进行共有建筑面积的分摊计算，这种方法比采用自上而下的计算方法更简单方便，计算更灵活，不易发生错误。采取由下而上的分摊模式即按层内分摊、层间分摊、功能区内分摊、功能区间分摊、幢分摊的顺序进行共有建筑面积分摊(见图6-4)。 特别说明的是，由于采用自上而下的计算方法不符合测量规范规定，所以不能作为正式计算，这种方法一般用来正式测绘成果（一般为采用房产测绘软件使用计算机自动分摊计算）的计算检核之用。 采用由下而上的计算方法的过程如下： 首先按照各层内不同的共有建筑面积和套内建筑面积进行分摊计算，得出层内各套 面积（套内建筑面积+层内分摊面积）。 再按照层间的共有建筑面积和各层面积（套内建筑面积+层内分摊面积）进行分摊 计算，得出层内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积）。 再按照功能区共有建筑面积和功能区内的各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+ 层间分摊面积）进行分摊计算，得出功能区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积）。 再按照功能区间的共有建筑面积和各功能区的各套面积（套内建筑面积+层内分摊 面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积）进行分摊计算，得出得出功能区内各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积）。 将幢共有建筑面积和各套面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能 区内分摊面积+功能区间分摊面积）进行分摊计算，即得到各套的产权面积（套内建筑面积+层内分摊面积+层间分摊面积+功能区内分摊面积+功能区间分摊面积+幢分摊面积）。 图6-4 由下而上分摊计算模型 六、房产面积计算过程与分摊示例 1．房产面积计算示例 1）房产面积计算过程 （1）面积计算准备 a. 测量资料检查内容 接受委托单位测绘申请并开始房产测绘作业时，应收集、检查、确认的资料主要内容有：该项目相关的已有房产测绘资料，房屋调查表、房屋用地调查表，外业分幢、分层、分户测量数据资料，委托方提供的建筑施工图（含平面、立面、剖面、户型放大图、墙身及节点大样图等）、结构施工图和工程建设过程中涉及建筑面积计算的建筑设计变更资料，该项目的建设工程规划许可证规定建筑面积指标，委托方提供的房号编排和共有建筑面积分摊协议认定表，公安部门核定的门牌号码证明，相关