2011年上海“程家桥酒店式公寓项目”市场报告.ppt

上海“程家桥酒店式公寓项目” 市场报告 该目标下的市场报告框架 典型个案分析 江桥·万达广场 本项目 江桥万达广场 中央步行街：独立产权商铺，规划为餐饮酒吧、服饰精品等，两层总高10.45米，一层高5.55米，二层高4.9米，均价30000-40000元/平米 精装公寓：约80-130平方的两房及三房，均价24000元/平米。 西上海60万平米城市商业综合体 占地面积：18.63万平米 建筑面积：约55万平方米 商业面积：约25万平方米 物业类型：精装公寓、产权商铺、SOHO 酒店式公寓销售现状：40-60平米全装修小户型，对外均价20000元/平米 效果图 江桥·万达广场报纸广告 城市一品苑 上海百年核心地段的精装官邸 酒店式公寓销售现状：户型156-305平米，装修标准7000元/平米，对外均价60000元/平米 南京西路商圈 淮海中路商圈 前生是上海城市酒店对外出租，租金水平达3万-4万/月，租赁者多为外国使馆工作人员，后被整体收购后打造为精装酒店式公寓对外出售 城市一品苑： 城市一品苑报纸广告 园林一品 中山公园板块精装公寓 销售现状：产品为139-203的精装户型，分为AB两栋。 A栋：由摩根士丹利旗下的香港酒店集团收购，统一装修管理，改造成了酒店式公寓，出租给境外人士，租金水平为2.5-3万/月。 B栋：精装公寓，预计明年初开盘，均价水平约50000元/平米。 市区其他小户型公寓项目 芝大厦、新时空酒店公寓、乐活居、骏豪国际 新时空酒店公寓：中山公园成熟精装小户型 面积为40平米左右的小户型，单价约35000元/平米，可售数量少 乐活居：长寿路精品小户型 面积为50-70的一室一厅，装修成本7000元/平米，售价45000元/平米 骏豪国际：南京西路酒店式公寓 面积约50平米左右，售价约40000元/平米，可售量少 本案 芝大厦：衡山路法租界内欧式精装豪宅 二手价格50000-60000元/平米，租金3000-8000美金/月（90-200平米） 本案周边个案分析 本案周边无新项目在售，多为二手房源，典型项目为嘉利豪园 本项目 嘉利豪园 嘉利豪园，区域内标志性项目，目前二手房价格为26000-28000元/平米 嘉利豪园：虹井路888号 部分二手房源： 户型：三室两厅，楼层：9/15层，单价：26332元/平米 户型：三室两厅，楼层：2/12层，单价：26316元/平米 户型：两室两厅，楼层：2/15层，单价：25743元/平米 PART4.项目定位目标/价格定位 本项目价格定位 定位原则： 市场化： 价格定位在匹配自身产品定位的同时需符合市场的客观价格水平，不能脱离市场 动态化： 价格定位是在市场、项目、客户三者之间需求一个平衡点和突破口，更多的是一种动态价格，在实际操作过程中应具备一定的灵活度，可以根据市场情况调整自身价格策略实现销售 目标收益最高化： 收益最高不意味着价格最高化，在价格制定过程需市场去化速度以及开发企业对资金流的要求 本项目价格定位 定位方法： 市场比较法 市场比较法： 选择若干个地理位置相近、产品属性类似的项目经过权重打分后得出其比较价格 ■基本方法： ■价格修正： 修正理由： 基于竞争环境对项目的价格影响程度——产品稀缺性、竞争程度小 基于宏观调控对项目的价格影响程度——主要针对住宅物业、项目面临市场机会 本项目价格定位 价格评估： 虹桥枢纽 西郊板块 本项目 古北 天山 北新泾 中山 公园 运用市场比较法进行评估，通过对各比较案例进行系数打分后加权得出项目租赁价格。 对比案例的选择： 嘉利豪园：均价28000元/平米 与项目邻近，同属一个陈家桥街道，区域典型项目，价格具有一定参考性 园林一品：均价50000元/平米 同属长宁区，均为酒店式公寓，采用精装修加上一流物业配套，产品相似度较高 区位相接近 产品相接近 本项目价格定位 权重打分： 88.6 　 130.85 　 100 　 100 合计 　 9 90 12.5 125 10 100 10 产品附加值 7.65 85 9 100 9 100 9 立面效果 7.2 80 8.55 95 9 100 9 建筑品质 产品属性 4.2 70 5.7 95 6 100 6 物业服务 7.6 95 9.6 120 8 100 8 景观设计 6 100 7.2 120 6 100 6 项目配套 5.5 110 5.5 110 5 100 5 建筑体量 4 80 5.75 115 5 100 5 品牌效应 4.5 90 4.75 95 5 100 5 产品格局 项目属性 6.3 90 10.5 150 7 100 7 环境资源 11 100 17.6 160 11 100 11 基础设施 7.65 85 16.2 1