住宅立项丰浩解析.doc

渤海银行北京分行 关于申请对北京实地房地产开发有限责任公司开发的“北京通州区宏鑫花园二期项目”按揭贷款项目立项（现房）的尽责报告 渤海银行北京分行风险评审委员会： 中关村支行上报北京实地房地产开发有限责任公司的“北京通州区宏鑫花园二期”按揭项目，该项目房屋性质为住宅、商用、办公写字间，总体申请合作额度人民币3亿元，期限3年。按照我行相关政策，个人客户单笔住宅按揭贷款最高贷款成数7成，贷款期限最长30年，商用房客户单笔按揭贷款最高贷款成数5成，贷款期限最长10年，就其上报材料及调查情况，尽责意见如下： 一、开发企业概况 1、基本情况 企业名称 北京实地房地产开发有限责任公司 成立时间 2001.12.30 经营期限 自2001年12月30日至2031年12月29日 注册资本金 4000万元 实收资本 4000万元 企业类型 有限责任公司（自然人投资或控股） 经营范围 一般经营项目：房地产开发；销售商品房、建筑材料;自有房产品的物业管理;家居装饰;房地产信息咨询 法定住所 北京市通洲区宋庄镇都市园望都一街2号 法定代表人 杨维旺 年龄 55岁 资质等级 四级 有效期 2016年1月31日 2、公司治理机制 （1）股东构成 股东名称 投入资金 投入方式 投入时间 股权占比 杨美玲 3600万元 货币 90% 王战兵 400万元 货币 10% （2）管理层或实际控制人情况分析 公司法人杨维旺，出生于1959年，性别男,大专学历,1978年3月至1986年10月在天津市机械师部队服役;1986年10月至1998年12月在北京华丰出租汽车公司任经理;1999年1月至2006年1月在北京美晟建筑工程公司任副总经理;2006年2月至2007年12月在北京实地房地产开发有限责任公司任副总经理;2008年1月至今在北京实地房地产开发有限责任公司任总经理. 杨美玲简介,现任美融加集团、北京漕运码头投资发展(集团)有限公司董事长.性别女,大学本科学历.1996年任北京实地房地产开发有限责任公司董事长,曾开发美然百度城,美然动力街区,西单美晟广场,美然香榭里项目.2009年创建北京美融加投资有限公司,任董事长职务,主持开发通州区北京ONE商业综合体项目,通州核心区运河ONE项目.2013年1月7日创建北京漕运码头投资发展(集团)有限公司,任董事长职务,主持开发北京国际健康港项目. （3）关联关系情况分析 2014年5月29日公司召开股东会，同意公司原股东张伟生将持有10%的股份400万元人民币转让给杨美玲。同意免去公司执行董事王战兵的执行董事及其法定代表人、总经理职务。同时选举杨维旺执行董事及法定代表人资格、总经理职务。公司股东为杨美玲、王战兵，出资金额分别为3600万元和400万元。 3、企业信用状况 贷款单位 期末余额（万元） 年利率 借款条件 借款期限 用途 中融国际信托有限公司 91790 15% 土地质押 2013.08.23-2016.10.17 项目建设 合计 91790 - - - 目前中融国际信托有限公司已为北京实地房地产开发有限责任公司发放了9.1790亿元的项目融资贷款，用于宏鑫花园二期的项目建设，期限3年，土地质押率51%。经调查，中融国际信托有限公司为北京实地房地产开发有限责任公司发放的贷款，全部用于宏鑫花园二期的项目建设，目前项目在建工程已基本完工，且主体建筑已经封顶。 经查询企业信用报告，在2004年5月13日北京实地房地产开发有限责任公司发生一笔3000万元的固定资产不良贷款，且五级分类被评为次级贷款。经调查核实，此笔不良贷款发生原因是由于前任大股东黄一夫经营管理不善，资金连出现问题所致。2004年8月18日，经过企业重组及股权份额的转让，北京实地房地产开发有限责任公司迅速将企业经营改善，并且于2005年4月25日将此笔贷款结清。在现任大股东杨美玲接手企业后的公司信贷业务中，北京实地房地产开发有限责任公司未出现信贷不良资产，并且在与金融机构的业务合作中还款本息正常。 4、开发经历 北京实地房地产开发有限责任公司成立于2001年，公司开发的北京通州区宏鑫花园项目，一期已经全部售完，该项目二期正在销售，各地块基本信息如下： 二期销售情况简述：截止目前二期总销售量：1438套，其中住宅767套，写字楼235套，商铺436套，共计销售金额约：40亿元，住宅销售均价：2.8万/平米，写字楼、商铺销售均价：3.2万/平米。未销售住宅：110余套，商业：240余套。 单位：万平方米 地块 用地性质 宗地面积 容积率 规划建筑面积 宏鑫花园二期 住宅、商业 4.2841 6.527 27.9644 二、企业财务效益分析 1、财务报告的合规性审查 报告时间 是否审计 审计所简称 审计意见 审计