场地的公共限制详解.ppt

□ 场地的公共限制 场地的公共限制 为保证城市和区域的整体运营效益，场地设计必须遵守一定的公共限制。 这些限制来自于： 国家与地方政府的法律、法规、规范、标准等规定 当地的城市规划要求与规划管理的有关规定； 与场地建设有关的消防、人防、交通、市政等主管部门的要求； 场地建设与使用的其他限制 公共限制条件是通过对场地设计中一系列技术经济指标的控制来实现的。 用地控制 密度控制 高度控制 容量控制 绿化控制 用地控制 城市规划对建设项目用地有严格的控制，这些控制通常是借助于几种特定的控制线来完成的。 1.征地界线与用地红线 征地界线就是土地使用者所征用土地的边界线，由城市规划部门和国土资源管理部门划定。征地界限内的土地并不完全归土地使用者所有，而是包含着一部分城市公共设施用地，例如代征城市道路用地、公共绿地等。 用地红线是各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线，它是指在征地范围内实际可供土地使用者用于建设的区域的边界线。 用地控制 2. 道路红线 城市道路用地的规划控制线。 一般在城市规划中明确划定，由城市规划行政主管部门在用地条件图中标明。道路红线总是成对出现，其间的线形用地为城市道路用地。 道路红线与用地边界线的关系： 重合、相交、分离（必须设置通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外，还应满足不小于4m×4m的消防要求，并符合当地城市规划部门的规定。） 用地控制 场地与城市道路的连接 民用建筑设计通则　 4．1．6 大型、特大型的文化娱乐、商业服务、体育、交通等人员密集建筑的基地应符合下列规定： 1 基地应至少有一面直接临接城市道路，该城市道路应有足够的宽度，以减少人员疏散时对城市正常交通的影响； 2 基地沿城市道路的长度应按建筑规模或疏散人数确定，并至少不小于基地周长的1／6； 3 基地应至少有两个或两个以上不同方向通向城市道路的(包括以基地道路连接的)出口； 用地控制 3. 建筑控制线（建筑红线） 是建筑物基底位置的控制线，用以标定可建建筑区域范围。建筑控制线并不限制场地的使用范围，而是划定场地内可以建造建筑物的界限。 一般情况下，道路红线就是建筑红线。某些公共建筑和住宅适当退后布置，留出的地方，有利于人流或车流的集散，也可以进行绿化，美化环境。在建筑红线的控制下，前后错开布置沿街建筑，既可满足不同的功能要求，又可避免城市景观的单调感，使城市建筑群的体形和街景富于变化。 《民用建筑设计通则》，(GB 50352--2005)对相邻基地边界线的建筑与空地的关系有详细规定，设计时参照执行。 用地控制 3. 建筑控制线（建筑红线） 建筑控制线的划定主要根据如下原因： (道路)红线后退 场地与道路红线连接时，一般以道路红线为建筑控制线。因城市规划需要，主管部门常常在道路红线以外另订建筑控制线，这种情况称为红线后退（或称为后退红线)。这时，道路红线与建筑控制线之间的用地可以修建绿化设施、道路、停车场、广场、用以连接场地与城市管网的管线设施、属公益需要的临时性建筑等。 用地控制 (道路)红线后退（江苏省城市规划管理技术规定） 3.3.4.1 建筑物后退城市规划道路红线的距离，应当有利于建筑（裙房、塔楼）形成整洁有序的界面，结合道路功能、路幅宽度以及建筑物类别、高度，合理确定其后退规划道路红线的距离，最小后退距离按表3.3.4.1控制。城市重要地段应当在详细规划或城市设计中提出建筑贴线率、退让基线等规划控制要求。 用地控制 (道路)红线后退（江苏省城市规划管理技术规定） 3.3.4.2 建筑物后退道路红线以建筑物地面层最突出的外墙（含柱）边线计算。建筑物的挑檐、雨篷、台阶、平台、窗井等，在不影响道路通行安全和通行能力的前提下，其后退距离可以酌情减少，但凸出宽度不应超过建筑红线至规划道路红线距离的1/3。除连接城市管线以外，基地内的其他地下管线不允许凸入城市规划道路红线。 3.3.3.6 地下建筑物退界距离应当满足施工安全、地下管线敷设等要求，一般不小于基础底板埋深的50%，且不得小于5米（旧区或用地紧张的特殊地区不得小于3米）。在满足相关规范的前提下，相邻基地的地下建筑物可毗邻建造。 地下室出入口及其他构筑物在满足施工安全、市政管线敷设、交通、消防等要求的前提下，退界距离可酌情减少。 用地控制 建筑控制线的划定主要根据如下原因： 契约限制 这是在业主(或开发商)取得土地使用权的划拨土地批准文件或土地出让、转让合同中规定