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***物业管理有限公司 ****管理处 物业管理操作手册 工程部分册 目 录 1.0 工程部的作用…………………………………………………………………第2页 2.0 工程部员工岗位职责………………………………………………………第3-9页 3.0 工程管理制度……………………………………………………………第10-39页 4.0 设备维护保养……………………………………………………………第40-63页 5.0 各类记录表格……………………………………………………………第64-70页 1.0工程部的作用 物业管理是一种以提供服务为主的业务，宗旨是要在适当的成本以内，尽可能获取用户和客人的最大满意。而现代科学技术提供的最新楼宇设备，成为物业提供一流服务的物质基础。工程部直接运行和管理这些设备、通过设备、设施为用户服务；提供给客人的空调、照明、冷热水、通讯、卫星电视接收和消防设施等“服务产品”的部门。所以，工程部是为客人的舒适、安全和方便，直接给客人留下服务形象的部门。工程部本身的工作及工程部与物业部，销售部，保安部等的横向联系与配合，对提高物业的整体服务质量至关重要。 同时，物业管理费用的工程设备维修费用及能源消耗是最重要的开支项目；工程设备运行、维护费用节约，直接令成本降低，提高整体管理效益。 在物业管理范畴中，工程管理是技术最复杂和管理难度比较高的一项工作。其主要职责是负责前期的设备和建筑验收、二次装修的协调、楼宇设备的管理、运行和维修和能源控制等。工程部的工作牵涉到十几个技术工种，工种与工种之间，班组与班组之间，分工与合作，交叉与配合等等构成一个复杂的系统，组织得不好，往往会出现问题，因此管理这支队伍要负出比其他部门更大的努力。所以，大多数物业的工程部，从部门经理到工人，待遇都要比别的部门高，这也体现了对工程管理的重视。 提到工程设备管理的困难度和重要性，也必须正确地处理工程部与其他部门的关系。说工程部相对比较重要，这只是问题的一个方面，从相互工作关系的处理来说，工程部还有一个服务并服从于其他部门工作的特殊要求。这是因为，一方面各种设备的运行不仅仅是为用户，同时也是为其他部门服务的；另一方面有些部门，尤其是销售、服务等“一线”部门，他们直接面向用户，用户的要求、意见常常通过他们传达到管理部门。因此根据“一线”部门的意见和要求，处理并安排设备工作的事项，成为工程部工作的一个特点。认识这一点非常重要，否则，有的工程部人员常常以老大哥自居，甚至要求别的部门服从他们的需要。如果是这样，那就会极大地影响服务质量和相互关系的处理。我们常常把设备、总务等称作“二线”，“二线”服从“一线”，这是物业管理工作的一条原则，务必把这一条原则认真地贯彻在工程管理的整个过程中。 2.0工程部员工岗位职责………………………………………………………第3-9页 目录 2.1 工程部工作职责 2.2 工程部经理的岗位职责 2.3 工程部主管的岗位职责 2.4 工程部文员的岗位职责 2.5 工程部领班的岗位职责 2.6 工程部弱电的岗位职责 2.7 工程部综合维修的岗位职责 2.8 工程部高、低配值班人员的岗位职责 2.0工程部员工岗位职责 2.1工程部工作职责 1、在物业总经理领导下，具体负责贯彻执行物业的经营方针，制定物业设备管理工作的具体目标和政策。 2、定期编写月、周报告、运行报表等工作，积累有关资料和数据，为管理决策提供依据。 3、负责物业设备的规划和实施，运行和使用、维护和修理、改造和更新直到报废全过程的技术和经济管理。 4、负责物业设备的技术改造，引进工作和更新工程的可行性研究，编制年度计划经报批后实施。 5、加强设备项目验收、运行、维修的原始记录资料；编制物业设备的保养、大修计划、预防性试验计划并负责组织计划的完成，控制费用，提高修理的经济效果。 6、根据物业设备基本折旧和大修理基金的提取情况，协同财务部门合理计划和安排使用设备购置费用、更新改造费用、大修理费用和备件流动资金等。 7、制定物业设备管理维修的各项规章制度技术规程和技术标准，实行定额管理和经济核算，完成总经理下达的各项技术、经济指标。 8、根据实际需要和规定，确保各种设备（电梯、空调和照明等）的准时开启和关闭。恰当地安排值班，其中，变配电室、冷冻机房、热交换室、锅炉房、楼宇中央控制室等可能需要24小时值班；夜间值班从实际需要出发，由值班工程师带领技术工人组成。 9、有计划、有组织地开展设备的更新和改造，提高物业设备的先进性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持设备的现代化水平。 10、紧急事件总是会遇到的，应急抢修是对工程部技术水平、组织水平和员工质素的重要考验。所谓紧急事件是指突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响大的设备故障。接到应急报告