成都东客站项目定位报告详解.ppt

* 【空中花园】 提升公共空间的通透性，实现办公单位均好性 技术实现要点： 建议在L型拐角处，办公单位价值低的地方错层设置空中花园，可以实现通透的采光空间，在白天实现自然照明，降低高耗能问题；避免出现黑屋，实现全明无暗区，提高办公单位舒适度，提高项目核心竞争力。 空中花园 【方案一产品力提升】 * 【高绿化率】 【第五立面】 利用楼顶空间，打造绿色生态休闲广场，设置流动水景 技术实现要点： 建议充分利用塔楼及裙楼顶部空间，打造成为绿色生态休闲广场，提供商务及消费人群休憩使用； 通过流动水景是的绿色生态休闲广场更具活力，避免广场过于死寂 水系 休闲广场 【方案一产品力提升】 * 【高绿化率】 【园林广场】 利用楼顶空间，打造绿色生态休闲广场，设置流动水景 人工水景与绿化的结合，考虑植被类型的色彩配合。 水系、绿地、数木、广场、建筑、院落组团有机交错，建筑与环境共生。 人工和谐的共享空间、植被与情境休憩物的有机融合不仅有利于增加公共空间的层次感，更可强化生态休息的概念。 【方案一产品力提升】 * 【高实用率】 天井设计（局部中空）不计容，在项目验收之后可设置密封合并到办公单位，提高办公单位使用面积 【天井】 设置竖向通风井，在验收时因横向无板隔层，因此可以不计算建筑面积，竣工验收后需由客户自己或开发商统一搭板方可使用。变相提高写字楼产品的实用率，提升产品竞争力，此举赠送面积较大，可行性较高。 卓越世纪中心 深圳正中时代广场 【方案一产品力提升】 * 【高实用率】 端头单位设置露台，提高办公单位的实用率及舒适度 【露台】 建议板式写字楼端头单位外侧设置露台，作为休憩场所，后期可延展成为空中花园，提高办公单位舒适度，提高办公单位的使用率。 【方案一产品力提升】 * 【高实用率】 【独特立面】 采用不同颜色材质，配合横向与竖向线条装饰，融入别致细节元素 采用不同颜色材质和细节上的变化，形成视觉上错位； 融入了别致的细节线型元素，与造型呼应的同时，也让整个玻璃幕墙外立面都生动起来 区别于传统写字楼的独特方正格局，采用立面造型各异多样，玻璃幕墙色彩多样，配合横向竖向线条装饰，打造立体感强，富有变化及亲切感的里面 【方案一产品力提升】 * 方案二 思考： 产品力提升 如何解决LOFT采光问题？ 【方案二产品力提升】 * LOFT住宅案例：蓝光东方天地 项目名称 蓝光东方天地 占地面积 104亩 建筑面积 345057㎡ 容积率 3 开发商 四川蜀鑫投资有限公司 绿化率 30% 车位数 912 物业组合 写字楼+集中商业+独栋+住宅+LOFT 【方案二产品力提升】 * 蓝光东方天地产品组合 写字楼+ 裙楼商业 LOFT住宅 住宅+底商 总体量 5.9万㎡ 面积区间 49㎡ 层高 4.9m 销售均价 11000元/ ㎡ 月均去化 850㎡/月 东方天地LOFT住宅 东方天地LOFT住宅产品，销售均价高于住宅约1000元/㎡，月均走量较平稳。 独栋 【方案二产品力提升】 * LOFT住宅案例：蓝光东方天地 价值点：回型设计 ，双面采光 【方案二产品力提升】 * 户型设计： 户型建筑面积 实得面积 层高 套型 49㎡ 86㎡ 4.9m 两室两厅两卫 户型亮点： 得房率175%； 两室两厅两卫，功能布局合理； 客厅采光充分； 两层均为整面墙采光； 可打造成3间卧室。 卧室 卧室 卧室 【方案二产品力提升】 * 半围和、回型、X型的建筑设计，可以保证LOFT住宅双面采光。 【方案二产品力提升】 * 适当打造空中花园，提升居住舒适度。 【方案二产品力提升】 * The end, tank you !! * * * * * * * * 【物业组合】 商务氛围暂未形成，物业需求以中端商务为主，超甲、甲级写字楼需求有限 城东CBD规划意境图 拟入住项目 占地 面积 建筑 面积 项目业态 鑫福 锦东智谷 167亩 58万㎡ 星级酒店、住宅、写字楼、会展中心 世茂·海峡城 647亩 211万㎡ 五星级酒店、甲级写字楼、高端商业、大型体验中心、影剧院、soho办公孵化区 花样年·花港 90亩 35万㎡ 集高端精装公寓、商业、SOHO三位一体的高品质生活、自由工作、时尚休闲全精装复合型社区 剑恒 国际广场 38亩 —— 甲级写字楼、艺术酒店及精品商业于一体的高层综合体 佳州 国际中心 —— 40万㎡ 包括一条打造文化体验旅游的古典商街；一座构建空中艺术走廊的空中街区；极具现代感的两大标志建筑；购物、娱乐、办公、居住的四大功能组团 荷福·米其林 国际商业中心 23亩 8.8万㎡ 大型商业、国际精品产权式酒店、高端品牌博览、米其林美食广场 呈祥 东方广场 24亩 10万㎡ 经济写字楼、套房酒店、餐饮 区域内拟入驻项目，集中打造高端商务物业，而区域内高端商务客群有限，