价格组成分析1.doc

成本法公式 计算公式： 房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润 房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+(销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费用)+（营业税+所得税）+开发利润 项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例 土地费用 1 土地费用 土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建筑用地面积*容积率） 30—50% 300万/亩以下： 30%左右 300万亩以上： 40%左右 前期开发成本 2 前期工作费用 地质勘探费：基地面积x（2-3）元/平米 文物勘探费：基地面积x2元/平米 总体规划设计（规划、建筑、景观规划） 多层8—10元/平方，高层15—20元/平米 人防收费：自建人防不交 三通一平：10—15元/平米（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等 3—5% 3 建筑工程费用 建筑安装费用和材料设备采购 多层：500——600元/平米 小高层：1100——1200元/平米 高层：1500——1600元/平米 超高层（25层以上）：1800——2000元/平方 15%——30% 多层:约15% 高层：约30% 4 基础及市政配套 市政配套费：170元/平方 道路及硬化、绿化：20元/平方（根据项目大小，大项目费用低） 人防异地建设费及其他。 5——10% 开发费用 5 管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等,约2% 6——8% 6 财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等,约3% 8 不可预见费用 未列入预算的各项预算外开支，约2% 税费 9 营业税+所得税 约消费收入的13% 12% 发开利润 10 利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费 10%—20% 一般15% 房地产房价举例 以占地100亩，建设规划用地89亩，每亩地350万，容积率3.0的小高层、高层、商业综合体为例 项目 建筑指标 总占地面积 100亩 建筑用地面积 89亩 建筑面积 177822平米 各项目建筑面积 其中住宅155000平米，商业20000平米，其他2822平米 容积率 3.0 住宅综合价 5000元/平米 商业 8000元/平米 销售收入 93500万 各项成本计算 项目 序号 项目 项目内容及标准 约占房价比例 土地费用 1 土地费用 土地款、拆迁、安置、土地出让金、手续费等单方土地成本=总地价/（建筑用地面积*容积率） 总地款：35000万 单方：1970元/平米 占住宅价39% 前期开发成本 2 前期工作费用 地质勘探费：基地面积x（2-3）元/平米 文物勘探费：基地面积x2元/平米 总体规划设计（规划、建筑、景观规划） 多层8—10元/平方，高层15—20元/平米 人防收费：自建人防不交 三通一平：10—15元/平米（根据地面情况） 围墙、定位放线费、供水、供电、雨水、污水等 2133万 单方：120/平米 占住宅价3% 3 建筑工程费用 建筑安装费用和材料设备采购 多层：500——600元/平米 小高层：1100——1200元/平米 高层：1500——1600元/平米 超高层（25层以上）：1800——2000元/平方 23116万 平均建安：1300元/平米 占住宅价26% 4 基础及市政配套 市政配套费：170元/平方 道路及硬化、绿化：20元/平方（根据项目大小，大项目费用低） 人防异地建设费及其他。 3555万 200元/平米 占住宅价4% 开发费用 5 管理费用 办公、招待、差旅、员工工资等,约2% 7000万 390元/平米 占住宅价7.8% 6 财务费用 贷款利息、公关费，约2% 7 销售费用 策划、销售、推广等,约3% 8 不可预见费用 未列入预算的各项预算外开支，约2% 税费 9 营业税+所得税 约消费收入的13% 12155万 680元/平米 占住宅价13.6% 发开利润 10 利润=销售收入—土地成本—开发成本—开发费用—税费 10541万，约11% 占住宅价12% 销售法公式 房价=土地成本+开发成本+开发费用+税费+利润+（附加值价格） 房价=土地成本+（前期工作费用+建安成本+配套费用）+(销售费用+财务费用+办公费用+不可预见费用)+（营业税+所得税）+开发利润+（品牌价值+成熟价值+升值价值+教育价值+产品价值+物业服务价值+其它价值） 品牌价值 一级品牌：300——500元/平米 二级品牌：200——300元/平米 三级品牌：50——100元/平米 成熟价值： 大盘：200——500元/平米 中档楼盘：100——200元/平米 升值空间 升值潜力大：500——1