东莞长安镇阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告p调查研究报告.docVIP

阳光国际商城价格定位与返租及租金政策专题报告(4.15) 第一部分：价格定位 一、价格定位原则 ? 价格充分体现项目商业价值； ? 项目周边的商业环境与地理位置是商业价值的核心； ? 参考项目周边同? 类项目或竞争性商业项目的价格水平； ? 项目自身的基本素质，如商业规划、业态组合等； ? 项目周边商业的租金水平是项目租金的最佳参考； ? 参考目标客户对项目所在片区的可承受单价限度（市场认可价格）。 二、长安镇2003-2005年在售商业项目一览 项目名称 位 置 规 模 经营业态 铺位形式 均价 (元/㎡) 返租情况 租金(元/㎡) 实用率 锦江花园 锦厦工业大道 建筑面积13万㎡商业面积1万㎡ 自营 餐厅、美发、家居用品、 独立式街铺 11000 不返租 50～70 90% 莲花广场 二环路与咸西大道 建筑面积9.7万㎡一层商业4500㎡ 自营 高尔夫用品、工商银行、美发餐饮 独立式街铺 22000，一次性付款93折、银行按揭96折 不返租 一层83 二三层写字间33 100％ 名城风情街 长青路与二环中路 25000㎡ 两层 自营 中国银行、餐饮、美发、咖啡酒吧 独立式街铺 一期1层：25000，2层：12000 二期1层：23000 2层：11000 返租，一次性 返还3年21%租金，共返租3年。 一层70～120 二层30～60 89% 明珠广场 长青路与长怡路 63000㎡ 四层 计划沃尔玛二三层 肯德基一层 饮食婚纱美容专卖店 独立式街铺 产权式商铺 以前售价35000，新的售价尚未确定 考虑返租，具体返租策略尚未明确 租金不详 56% 健逸天地 横增路 总建筑154583㎡住宅1100套 商业裙楼两层独立商业两层 待建商业：超市、洗衣店、银行、餐饮、百货 街铺及内铺 商业待建，价格未定，出租为主 尚无相关资料 商铺街建，无法了解相应售价及租金 住宅 83% 三、值得借鉴案例 1、莲花广场的借鉴点 一楼街铺均价22000元/平方米（含93折优惠），独立街铺，每间商铺赠送约45～60㎡夹层，增加了投资者兴趣，一次性付款93折，未进行返租。 2、名城风情街借鉴点 一层街铺均价约25000元/平方米（含21%的返租），二层均价11000元/平方米。一次性返租3年共21%的租金，返租降低首付，降低了投资压力，扩大了投资层，实现高销售率，充分提升了项目商业的价值。 3、明珠广场借鉴点： 前期定价较高，街铺32000元/平方米（前期定价因考虑大部分物业用于出租经营，所以整体定价较高，但销售情况较差。目前新价格政策正在制定中）。如果施行返租，将成为本项目最大的竞争对手。 四、阳光国际商城价格定位 根据阳光国际商城周边商业租金状况：霄边大道街铺及其它商业租金均价区间为100-120元/平方米左右(以实用面积计)。 结合项目特点与招商需要，建议项目一楼整体月租金均价区间为：125~190元/月(以实用面积计)，折合建筑面积的月租金均价区间约为80~120元/平方米（本项目实用率约为62%）。 初步预计,阳光国际商城建筑面积月租金均价区间在80~120元/平方米左右。 1、阳光国际商城各区段租金水平定位 结合项目定位，并参考项目周边商铺租金水平，阳光国际商城各区段建筑面积租金水平预估如下： 区段 面积 预估月租金均价 月租金收入 西边临街铺 1827.00 140 255779.83 东边临街铺 1189.29 90 107036.03 北边临街铺 611.80 120 73415.63 第一圈层内铺 2415.37 90 217382.89 第二圈层内铺 1225.34 70 85773.77 合计 7268.79 总额 739388.16 　 　 实际平均租金 101.72 　 　 　 　 南边首层街铺 697.25 60 41835.00 南边二层商铺 1018.16 30 30544.80 南边三层商铺 1018.16 20 20363.20 合计 2733.57 总额 92743.00 　 　 实际平均租金 33.93 按以上租金水平进行估算： 预计阳光国际商城大卖场首层商铺实际租金均价约100元/㎡左右，其中临街铺位平均租金为120元/㎡，内铺平均租金为83元/㎡，与周边市场参考租金水平范围基本相符。 预计南边商业裙楼1-3层的实际租金均价约34元/㎡左右。 2、各区段建筑面积销售均价定位 租金返算法推算销售价格的公式为：销售价格=年租金收益/年租金回报率 2）用不同租金回报率返算各区段销售均价的对比分析 　 　 　 7%回报率 6.5%回报率 6%回报率 租金均价 面积 销售均价 销售额 销售均价 销售额 销售均价 销售额 西边临