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第5篇 住宅 第13章 为什么住宅具有差异性 【教学目的】 通过本章学习，使学生了解住宅的价格特征，掌握搬迁成本。 【重点难点】 搬迁成本 过滤模型 住宅自身的三个特征 住宅具有异质性。 不同住宅的面积、房龄、类型、内部特征、公用系统、区位等都有显著不同。 住宅是耐用品。 随着时间，通过维修不同，住宅使用价值可以快或慢的速度递减。 搬迁是有成本的。 当收入或住宅偏好发生 变化时，消费者 不能迅速调整他们的住宅消费。 第一节 异质性与特征价格 用特征价格评估得到的信息 基础价格。 一套住宅有三间卧室，距市中心5英里，房龄为6年。这种一般住宅的平均价格（假定）为200,000美元。 易达性价格（路程价格）。 到市中心的距离每增加1英里，住宅价格就降低2000美元。 面积。 每增加一间卧室，住宅价格上升30000美元；房子越大，价格越高。 房龄。 房龄每增加1年，住宅价格下降500美元。 空气质量。 空气污染每增加1单位，住宅价格下降1000美元。 学校价格。 当地小学教学质量每增加1单位(以平均考试分数来衡量)，住宅价格上 升2000美元；学校越好；该地区住宅价格越高。 第二节 耐久性、质量退化与维护 一、选择质量水平 MR=MC 二、质量变化与退出 1、当MC曲线完全在MR曲线之上时，这套住宅将退出市场。 2、退出方式 暂时封存 租金上升的预期或留置成本较低时， 转换用途 当转向活动所获收益大于转换的成本时，转向就是有利可图的。 放弃 三、废弃住宅与公共政策 1、废弃住宅的外部成本 成为过路人的临时住所和和犯罪分子销售地点。 降低了所在社区的吸引力，社区租金随之下降。 导致更多的建筑物被废弃，形成了自我强化的恶性循环。 四、耐用性与供给弹性 1、住宅价格上涨提高供给规模的途径 修建更多新住宅 提高被使用住宅的维护 改造住宅 2、住宅供给的价格弹性 房龄为10年的旧住宅的供给弹性在0.2—0.3之间。（Ozanne and Struyk,1978） 出租住宅的长期供给弹性在0.3—0.7之间。（De Leeuw and Ekanem,1971） 第三节 搬迁成本与消费失衡 1、搬迁成本 支付搬家费用 请人搬家； 自己的劳务成本。 生活模式改变 周围环境改变。 2、两个经验 家庭不会对环境变化立即作出反应，如收入增长或者住宅质量下降；相反，会容忍理想住宅与实际消费的住宅水平之间存在一定的差距。 当家庭进行搬迁时，住宅消费变化非常大。 第四节 住宅市场的过滤模型 住宅过滤过程的2个基本的特征 质量下降。 住宅所提供的服务随着时间的推移而不断减少。 所有者（居住者）收入下降。 一、过滤与住宅供给阶梯 1、假设 住宅质量每年下降，所有者定期对住宅进行定期维护。 潜在的质量下降趋势可以被逆转，但是必须付出进行重新修建和技术革新所需要的高额成本。 每个家庭理想住宅和质量与现实之间的差距都有最大值。 2、过滤过程 首先，住宅质量下降到质量阶梯的最低点时，将退出原有市场，此时新建住宅将位于质量阶梯最高的位置上。 其次，新建住宅将被高收入家庭占据，同时出售使用过的住宅，使其他家庭达到理想的住宅水平。 二、新住宅补贴 虽然新住宅被高收入家庭占据， 但补贴政策加速了高收入家庭的住宅向低收入家庭的过滤， 因此每个人都从补贴中受益。 三、增长控制效应 1、后果 第一，住宅价格上涨。因为降低了住宅供给。 第二，住宅质量退化减少。因为维修、改造支出增加。 四、收入增长与住宅过滤 住宅需求会随着收入提高而提高，住宅过滤可以获得更高的利润。 五、增长控制对价格的影响 1、质量选择 （1）高质量住宅所有者的选择 不采取任何措施，住宅滑向质量中等市场； 支付一定费用，使住宅质量保持在较高的水平。 （2）中的质量住宅所有者的选择 不采取任何措施，住宅滑向质量低等市场； 支付一定费用，使住宅质量保持在中等的水平。 支付高额费用，使住宅质量提高到高质量的水平。 2、传导 高质量市场的供给约束将引起高、中、低多个市场的住宅价格同时上涨。 * *