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成本控制部 2010年4月 影响因素分析 案例与成本分析 控制及优化 谢谢聆听 设备挤占车位空间，地下室建造成本高达2000元/M2以上，行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。 靠边墙布置平行车 位，停车效率低 行车道靠墙布置，停车效率低 车道 车位 车位 外墙 地下室方案平面实例 车位 车位 6000，不符宽度模数，浪费面积 7000以上，车道太宽，浪费面积 这部分无实际用途，浪费面积 地下室方案平面实例 行车道靠外墙布 置，停车效率低 外墙倾斜，行车道 出现无效面积 地下室方案平面实例 无效面积 正确做法 ■禁止行车道靠边墙布置 ■不宜沿边墙布置平行车位 ■轮廓线应进行仔细推敲修剪，避免出现无用面积 ■两方向柱距均应按停车位及行车道尺寸的模数进行紧凑布置 1、柱网及布车方式不科学，造成停车效率低，产生“隐型”无效面积，而这种无效面积往往比直接的无效面积大得多。 2、轮廓线不紧凑，以及塔楼下的无用空间不去掉等，是产生无效面积的主要原因 ■无效面积是增加地下室成本的最直接因素，每平米两千多元的建造成本，常常让我们不知不觉就付出上百万，甚至上千万的无效成本 被挤占后，要补回相同车位数，需要付出三倍的面积，等于出现无效面积 禁止设备房挤占行车道旁边的停车位 设备房挤占停车位位置 8 多出的设备房面积等于无效面积 设备房勉强够用即可 设备房面积设计太大 7 经常能优化出几十甚至数百上千平米无效面积，优化成本常常数百万 柱网应符合车位模数，紧凑布置，禁止边车道 柱网及布车不合理，出现“隐形”无效面积 6 地下室建造成本约2000元/平米 轮廓线应平直方正，没用的空间一定要剔 地下室轮廓线未经仔细推敲，出现无效面积 5 顶板覆土平均厚度每增加300mm，综合成本约增加30元/平米 应进行精细设计，一般平均厚度不超过1200mm 顶板覆土太厚，有的覆土厚度甚至达1.8米 4 平均200mm厚的顶板配筋细石砼找坡层，综合成本约是105元/平米 顶板用结构找坡，顶面做40mm厚细石砼保护层 顶板顶面做平均200厚的配筋细石砼找坡层 3 垫层每增加100mm（层高同时也增高100mm），综合成本约增加28元/平米 底板结构找坡，面层及排水层50～150mm厚 底板地面采用300 ～400mm厚建筑垫层找坡 2 地下车库层高每增加100mm，综合成本约增加18元/平米 一般3.6米即可（控制梁下高度2.8米） 未把层高控制到最小，有的甚至做到4米多高 1 成本影响 正确做法及措施 常见的错误做法 序号 * 第一部分 ??■ 4大类8要素 地区：A1风压、抗震等级（地震加速度、地质）、规范差异； 建筑：A2体型（平面、高宽比）、A3层数、A4层高、A5拐角窗； 结构：A6结构方案是否转换、A7厚板； 计量：A8 面积计量。 哪个是关键因素呢 ??影响因素分析：A1各地地震、风、雪荷载 ??影响因素分析：统一含钢量面积计算规则A8 1/2 0 和阳露台相连的花槽M6（仅广州） 7 1/2 1/2 （深圳顺德为0） 两层高悬挑凸露台或有柱凸露台M5 6 1 0 结构拉板M4 5 1 1/2 有墙柱入户花园或凹阳台M3（可封） 4 1 1/2 （深圳顺德为0） 有墙柱的凹露台M2（可封） 3 1 0 落地凸窗的面积M1（层高＜2.2米，地坛≤200） 2 1 1 计容积率建筑面积M0 1 成本测算面积计量比例 计容积率面积比例 面积类型 序号 M G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7) 含钢量= M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7 ??影响因素分析：统一含钢量面积计算规则A8 特例：留给装修加层的两层高房间M8（偷面积） M G（x1,x2,x3,x4,x5,x6,x7)+（10-11）*M8 含钢量= M=M0+M1+M2+M3+M4+M5+1/2M6+1/2M7+M8 ??影响因素分析小结：2个不同 1、统一统计规则、精确定义（含钢量、窗地比、停车面积等） 2、分城市、按类别控制 ??统一统计规则、精确定义之1：标准层含钢量 ①计容积率面积+ ②不计面积部分 上部标准层所有钢筋 含钢量= 钢筋：所有标准层结构钢筋，包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋，不含砌体的钢筋。 1体型：确保高宽比不宜＞6， 平面无不规则，避免超限审查 2层数（高度）：很重要！！ 注意临界高度60m、80m 3转换：1个转换层相当于3个标准层设转换层对标准层有影响 层