佳山墅价格提报.pptVIP

1、马鞍山别墅整体价格波动较小，比较平稳。 2、在售项目联排成交价多在10000元/㎡ 左右，双拼12000-15000元/㎡。 3、入市项目较少，去化缓慢，月销售总量仅十余套。 4、今年由于政策的持续，市场情况相对稳定，不会出现大起大落。 5、本案产品的区位在处于市场空白点，机会很大，但价格抗性风险也不容忽视。 佳山墅项目区域别墅市场情况小结 洋房竞品——项目一览 项目 和泰国际花园 伟星蓝山 剑桥公馆 位置 雨山东路 秀山 花山路 总建筑面积(万㎡) 32 33.35 10 规划户数 1275 2133 710 主力户型 83-132 85-140 100-147 建筑形态 高层层、小高层、公寓、写字楼 别墅、洋房、多层和高层 多层、高层 风格 新古典 托斯卡纳 英式 开发商 漳州和泰 伟星房产 荣基地产 本案 剑桥公馆 和泰国际花园 伟星蓝山 个案——和泰国际花园 个案——伟星蓝山（层层退台设计） 楼层 1 2 3 4 5 6 面积 140 130 126 117 109 92 优势 花园入户，主卧套房，西厅设计 景观露台，客厅尺度大。 南北通透，双南短进深 空间利用率高 经济两房。 个案——剑桥公馆 优势： 户型紧凑， 动静分区明确，采光好。 北厅功能空间保持了完整性， 错层露台赠送空间性价比高。 劣势： 南北通风受影响 卫生间排风采光受到影响， 阳台晾晒需要穿过主卧室，私密性不高。 主力户型G，123㎡ 主力户型D，103㎡ 1、马鞍山多个项目以价换量，在可比项目中也不乏突破底线的项目存在。 2、在售项目均价不高于7000元/㎡，与本案产品品质差距较大。 3、普通住宅市场竞争激烈，供大于求。 4、本案洋房价格水平势必突破市区均价，成为马鞍山价格标杆。 佳山墅项目区域住宅市场情况小结 5 目 录 2 3 4 1 销售目标 产品分析 市场分析 蓄客分析 6 定价策略 开盘策略 蓄客策略 最为直接高效地拓展客户资源、提高客户到访量 “口碑传播”：约15人销售团队，主动约访客户，主动拜访，接待到访客户，主动销售，最终促成成交。 “渠道营销”：定向拓客、针对性小区拓客等。 “少量线上”：配合短信推广、网络推广、户外大牌、少量报纸等资源形式，形成全方位立体式的营销推广格局，保证项目渠道多样。 别墅采用“渠道营销、口碑传播和少量线上”宣传，蓄客数量最大化 渠道分析（截至2月25日） 来访方面，工地围挡客户效果较好，客户关注较高、来访来电客户偏高，数量约是排名第二位路过的两倍多；每天平均约9组，除了围挡占据绝对优势以外，路过、户外和介绍的客户量不容忽视； 来电方面，每天平均来电8组左右，除工地围挡外，短信、户外效果较平均； 媒体 路过 会员 中心 开机 画面 网络 短信 介绍 报纸 苏宁 户外 工地围挡 来访 数量 128 20 19 15 90 13 30 316 来电 数量 3 28 45 54 34 31 50 211 合计 631 456 合计需求样本451个，目前的别墅客户需求占到总需求指标37%。别墅来访认筹率达19.27%，按平均日到访10组计算，距离开盘日期3月29日共32天，约300组客户，按目前认筹率，认筹将达到50组，加上已经认筹的62组，总认筹率不低于100组。 其次，洋房的需求分析和前期的市场调研数据基本吻合，以小三房为主，如按目前节奏蓄水，基本能保证首期开盘成功，建议4月开始大规模推广。 目前商业部分的推广尚未全面启动，仅凭销售员引导，在商业营销策略上，需要进一步深化，前期建议基本物料先期到位。 需求面积 95-105 110-120 120-130 130-140 140-150 160 联排 双拼 商业 需求数量 70 107 10 53 13 11 63 104 20 需求分析（截至2月25日） 从图表可以看出，别墅关注客户达199组，可以判断出我们项目的品质和物业形态已经得到认可。 洋房方面，三楼和四楼关注度较高，顶层由于面积大，关注度较少。 客户细分 意向楼层 数量 1F 47 2F 39 3F 86 4F 89 5F 56 跃层 42 别墅 199 蓄客基本充足，——截至2月25日别墅认筹客户62组，预计认筹客户开盘前能达到100组以上。 蓄客分布集中——来电每天数量基本平均，来访量周六周日明显增加。 意向客户特征——客户年龄集中到35-55岁之间，主要分布在花山区， 表现为终极改善需求，所需房源面积区间与项目房源基本吻合。 蓄客情况小结 5 目 录 2 3 4 1 销售目标 产品分析 市场分析 蓄客分析 6 定价策略 开盘策略 定价方法—— 成本分析法 市场比较法 双拼 联排 洋房 商业 车库 合计 平均 可售面积 10290