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房地产开发与经营 朱镕基总理2003年卸任时的讲话 朱镕基总理2003年卸任时的讲话 “绝大多数同志，还没意识到房地产过热的严重性” “本届政府就要到期了，我现在最担心的是经济过热。我搞了50多年的经济工作，我能深刻体会到我国的这种“综合征”，日子稍微刚好过一点，就搞浮夸的作风、盲目的自满，莫名其妙的折腾、无知的决策。 我讲过房地产的过热，但是我发现绝大多数同志都还没有意识到这个问题的严重性，总是首先来一句话“总体上都是非常好的”然后说那么一点点的问题。绝对不是这样！这种过热是不得了的，1993年就是房地产的过热，结果现在的海南岛还是“遍体鳞伤”。我看外国的报刊，都在讲中国的泡沫经济已经形成，房地产过热，风险太大。 本文摘自《朱镕基讲话实录》第四卷第480-489页，原标题是《值得纪念的五年》: 我非常担心的就是搞“城镇化”。现在“城镇化”已经跟盖房子连在一起了，用很便宜的价格把农民的地给剥夺了，让外国人或房地产商搬进来，又不很好地安置农民，这种搞法是很危险的。这跟中央的政策精神根本不符合，我们曾经多次讨论过，就怕这个东西。 还有，现在搞主题公园成风。在国外都没这么搞的，迪斯尼公园，美国有两个、法国有一个、日本有一个。现在主题公园在中国很多地方全冒出来了，外国人自己不出钱，你的地卖给人家很便宜，破坏了国家的土地资源，另外还用你的钱。搞这个东西干什么呀？！现在很多地方的农民连饭都没得吃，还搞什么主题公园，谁去看呀？ 中国房地产发展历史 第一阶段 1998年-2003年 住房货币化改革，奠定了房地产高速发展的基础。 第二阶段 2003年-2007年 应对SARS事件，当时政府出台政策，把房地产市场作为支柱产业，自此我国房地产行业发展进入快车道。 中国房地产发展历史 第三阶段 2007年-2008年9月 房地产泡沫开始积累，为此，央行提出“二套房”概念， 并提高“二套房”的首付比例和按揭利率水平。房地产市场从住房投资为主导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场， 第四阶段 金融危机 “救市”政策从根本上改变房地产市场利益格局，推动房地产市场向投资为主导的市场快速发展。 中国房地产发展历史 中国房地产行业的走势 “三个歌名”来代表过去、现在和未来 过去——“千年等一回” 现在——“让我欢喜让我忧” 明天——“无言的结局” 中国（上海）房地产的变数在政府及其相关政策！中国、上海房地产的火爆有多种因素共同使然，但政府和政策的推动是最主要的因素！！！ 2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年以来上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。 商品房结构不合理: 房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素 住房供应结构中经济适用房、保障性住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。 中国房地产的失衡 1、 自有资金和信贷资金的失衡（房价收入比） 2、 自住和投机的失衡 3、 地价和房价的失衡（投入和产出的失衡） 4、 房地产发展与土地资源的失衡 5、 房价和租金的失衡 6、 商品房和保障住宅的失衡 7、 效率和公平的失衡 8、 价格和价值的失衡 9、 楼市与股市的失衡（警察与强盗故事、掠夺） 10、理论与实际的失衡 11、政府与市场的失衡 价值和价格的失衡 表现为规划（容积率，噪音，日照视觉、地下车位）、质量（材料、渗漏、沉降）、环境（绿化、治安）、科技含量、能耗（节能保温）、配套（交通、产业、教育、医疗、文化、商业）、企业品牌（物业管理，售后服务）等方面的缺陷。 我国建筑能耗占总能耗30%（25年前占10%），2020年逼近40%，而其中55%的能耗是冬季取暖和夏季制冷）；我国既有建筑和新建建筑中，高能耗建筑分别占99%和95%，我国单位建筑能耗是发达国家的2—3倍多。 到2000年末，我国建筑年耗商品能源共计3.76亿吨标准煤，占全社会终端能耗总量的27.6%，最终将至35%左右。此外，由于我国住宅建设品质低的原因，使我国住宅平均使用寿命不足30年，远低于设计寿命50年的标准，而发达国家的住宅寿命一般高达80年。 我国房地产市场存在的其他问题 市场秩序比较混乱 对住房的保障功能重视不够 现行城镇住房保障制度也存在一