衡水武强地块可行性研究报告.pptVIP

政府规划未来新区偏向西北部，东部规划为工业区 如确定进入武强县，应尽快入市、抢占先机！ 一、县城内经济发展水平比较落后，人均消费能力较低，房地产处于启动阶段； 二、本案背离城市发展方向，且未来将处于工业区内，会给本案造成较大影响；滏阳河的改造和滏阳河公园的建造会为本案提升价值； 三、土地储量相对较大，且在项目周边有待开发项目。 四、土地出让价格有大幅提升 调研对象：个体商户、公务员、银行、教师、打工人员、农民等； 调研范围：武强县县城； 本案位于滏阳河畔东，城中村张庄村改造，占地近300亩，规模很大，地块比较方正。刚性需求有限，规模大可能是弊端。 武强县最高性价比的中高端楼盘 首次置业者、拥有较高且稳定收入的泛公务员是中高端市场主流客户，也是本项目最主要的目标客户。 结合客户需求和政策要求，建议本项目主力户型为80-100㎡两居和110-130㎡三居 Part 4 收益测算 武强地价范围 武强地块近期出让价格2010年约35万/亩；2012年约120万/亩 切脉营销 执行为王 武强地块可行性研究报告 二零一二年六月三十日 谨呈：衡水德源房地产开发有限公司 天津浩华房地产咨询有限公司 武强地块项目可行性报告 PART 1 城市概况 PART 2 市场分析 PART 3 地块分析 PART 4 收益测算 报告思路 Part 1 城市概况 城市概况 1、武强县现状：县城城区建成区面积6.28平方公里，城镇化率达到22%。主干道一条，呈狭长状，县城内除近年新建住宅外，街道外围是二到三层小楼，内部是平房，县城内多处依旧是田地。 2、人口：第五次人口普查数据显示：武强县总人口约21万，总户数52858户；其中武强镇人口总数约5.6万，总户数14856户。 3、行政区划：武强县辖3镇、3乡、238村。县辖镇：武强镇、街关镇、周窝镇；县辖乡：豆村乡、北代乡、孙庄乡； 经济发展主要依靠工农业，第三产业不完善，房地产开发处于启动阶段，同时武强县城区域较小，人均消费能力低。 4、城市GDP与三产比例：我们从政府部门了解到以下数据，这些年武强GDP呈现上升趋势，但上升幅度较小；县城城市人均GDP刚过万元，农业人口人均GDP比较少；另外三产中，工业占绝大部分，农业其次，第三产业发展非常不完善； 城市规划 武强滏阳河地段属于政府重点规划地段，计划建造滏阳河公园，环境舒适，该地段未来前景优渥。 一环、两带、四中心 一环--307国道生态景观环 两带--滏阳河和天平沟两侧的绿化景观带 四中心--行政办公中心、商贸服务中心、观光休闲中心、集中居住中心 目标： 规划建成区绿地率达到30％以上 城镇人口达到10万人以上 全县城镇化率达到50%以上 县城东部规划4平方公里的滏东工业区 西部规划5平方公里的县城新区 县城规划面积达到15平方公里 区域划分 N 公园 发展方向 工业区 居住区 本案 县城新区 土地供给 近几年土地供给总量不大，但2012年存储量较大 3月份，新开街南侧平安路西侧放量5.9万平米，约90亩； 新开街南侧、朝阳路东侧，县委家属院正在拆迁 小 结 Part 2 市场分析 整体市场 　目前，武强县有售楼处的楼盘共有三个：金音家园、华庭风景、馨园小区。均处于阶段性开发收尾期，市场均价2560元/平米，热销户型80-120㎡，130㎡以上的大户型由于总价过高，市场销售状况欠佳。 从当地群众了解，市场需求仍存在积压，未被有效释放。住宅产品以多层为主，部分高端退台洋房，小高层户型多为一梯两户，也有高层在建项目。 由于本地开发商资质普遍不高，开发水平较低，致使整体市场产品力水平低下。当地群众普遍反映当地楼价偏高。 在售楼盘数量较少，刚性需求还未完全释放，存在一定需求空间。 整体市场 三个项目均由本地开发商开发，销售情况良好，房源存量不大 金音家园：占地200余亩，由本地著名商人金音乐器董事长周国芳开发，楼盘基本已经售罄。住宅类型包括多层、小高层、一梯两户退台洋房；建筑有一定风格，但建筑质量有待改进之处； 华庭风景：占地200余亩，目前正在建三期，前期是多层、小高层，三期是高层；二期剩余房源很少。 馨园小区：不足百亩，现房，已售罄。与本案位置最近。位于东区。 金音家园 华庭风景 需求市场 以下是我们从武强县市场调研所得数据 需求市场 当地人并不认可滏阳河东地块，认为生活不够便利、交通不够便捷，未来前景主要看好有公园为伴；购房目的主要以改善性居住为主。 需求市场 51%认可小高层，36%选择多层，只有13%愿意尝试高层以上；户型方面多偏向三室、两室，以实用性为主。 需求市场 主力需求面积90-130㎡；调查对象对采光要求较高，对阳台、飘窗要求也比较高； 需求市场 能承受的房价水平较低，总房款价也处于较低范围