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锦上花工作总结 项目管理手册介绍 汇报人：陈耕 日期 ：2005年11月 一、编制背景 1.芳邻、锦上花、趣园等项目建设的积累。 ①原创性——来源于实际需要，不是照办照抄 ②坚持由上而下的原则——体系建设必须从高处建立框架，再从小处落实细节 一、编制背景 2.对项目工程管理系统性的认识 ①项目实施过程需要程序化、合理化，降低不均衡性，保持现场秩序 ——整体集成 ②通过项目管理，将上千个、上万个工程活动导演成为一个有序的高效率的经济的实施过程 ——全局观、整体优化 一、编制背景 3.对国内房地产项目工程管理发展方向的认识 ①谁掌握资源，谁就应该承担责任 ②目前房地产企业控制主要资源的现状，决定了工程管理的宏观控制必须由地产企业完成 ③ 未来房地产工程管理的方向——房地产企业要做“传统观念中施工总承包的部分工作” 一、编制背景 4. 公司产品标准化——需要建立标准作业模式。 5. 规范已经滞后于市场需求——对产品提出更高更贴近市场的要求。 二、项目工程管理中面临的重要问题 1.建筑产品本身的特点：形式各异、一次性 ——寻找共性，分析探索项目工程的内在联系 二、项目工程管理中面临的重要问题 2. “人”的因素不能忽略 ①项目部内部的人员管理 ②公司相关部门的协调沟通 ③对供应商的管理——如何管理不属于企业的员工？ ④对操作工人的管理 二、项目工程管理中面临的重要问题 解决之道： 1.细化合同，作为管理武器 ——①规避法律风险、 ②规避政策风险、 ③降低成本、 ④系统考虑分包项、 ⑤结合验收细化和明确工作内容、 ⑥方便执行。 二、项目工程管理中面临的重要问题 解决之道： 2.建立统一管理制度，将所有供应商纳入统一标准的管理下：《施工配合要求》 ——标准动作重复作，是效率最高、成本最低、威慑力最大的。 ——共振的力量。 ——面临问题：建筑市场行业水平参差不齐，对供应商的选择、培训、优化是一个长期过程。 二、项目工程管理中面临的重要问题 解决之道： 3.计划、控制、协调，狠抓工序管理 ——①时间上分开、空间上分离。 ——②将工序作业流水化：《场地移交表》、《施工许可令》的产生。 二、项目工程管理中面临的重要问题 解决之道： 4.制订《作业指导书》 ——反思：建立标准只是迈出第一步，执行、纠偏、优化、完善，还有很多后续作业需要进行。 三、编制目的 1. 保证公司经营目标的稳步实现； 2.保证项目目标实现。 三、编制目的 ①创造良好的施工环境，引领优秀的供应商共同进步 ——圣象木地板、日立电梯 ②在复杂的环境因素下，保证产品的品质达到公司要求标准 ——航天塑钢窗、厨博士橱柜 ③锻造铁军，提高效率、保障威力 ——梯队建设、后备队伍的成长 四、编制的具体思路 1.避免盲目求大求全，应切实可行，操作性强。 ——大理念、小着手；大技术，小应用。 案例：塑钢窗框防渗漏,解决： ①塑钢窗底部防渗漏问题； ②塑钢窗底部与厅房木地板、地砖收口问题； ③方便室内防护栏杆落地生根，解决栏杆安装问题。 四、编制的具体思路 2.制度建设不能忽视“人”的因素，制度建设必须要有建立的基础和可行性。 ——《项目管理手册》的编制、培训、执行都通过一线管理者完成。便于实战实用。 四、编制的具体思路 3.技术基础是保障：注重科学性、合理性、先进性。 ——烟道累计沉降开裂是质量通病，通过加设底坎，避免累计沉降，防止烟道底部渗水。 四、编制的具体思路 4.客户导向是方向：超越规范，客户关注焦点重点控制。 ——功能性：塑钢窗开启扇与排水管、空调机位是否打架 ——实用性：开关、插座、水龙头、位置的优化； ——美观性：空调孔位置、空调插座位置； 四、编制的具体思路 5.屁股决定脑袋：发展商的角色不能忘。 ——安全、经济、耐久。 四、编制的具体思路 6.适应性 ——适应客户市场；适应供应商市场；适应公司目前的发展阶段和管理环境 。 四、编制的具体思路 7.使用的便捷性 ——以表格配合制度的执行 。 8.便于学习和推广 ——避免晦涩难懂；而应深入浅出， 四、编制的具体思路 9.生长性 ——避免一成不变成为定式。 ——增设：案例分析专栏。 ——版式上便于今后升级。 五、需要完善的地方 1.针对消防验收中容易出现问题的地方，重点进行补充。 ——疏散通道宽度控制； ——疏散距离、疏散口位置、数量； ——消防车道与登高面注意事项； 五、需要完善的地方 2.针对工程核验过程中最为关注的安全问题注意事项，重点进行补充。 ——栏杆的安全问题； ——塑钢窗的安全问题； ——小户型容易出现的户与户间防盗问题； 五、需要完善的地方 3.针对安装专业验收环节的管理制度还比较薄弱的情况，需要重点进行补充完善。 ——燃气验