房地产企业的财务运作讲解.pptVIP

* 预算的执行流程 * 5. 房地产成本控制 房地产企业的财务运作 * 建立责任成本体系 成本是一系列经营过程结果的迭加 成本寓含于各业务环节，成本控制效果依赖于各环节自身的良好运作与协调 成本控制需要各环节之间的有机协调与配合； * 房地产成本控制—设计 保证设计成果质量，控制变更数量节约成本 保证设计进度间接节约成本 通过对主材的限额设计节约成本 减小可行性报告成本测算值与施工图预算值的差异范围 设计成本的合理分配 * 材 房地产成本控制—开工 材料的集中采购 甲供与甲指的选择 定期对工程材料用量进行统计 建立采购询价制度 变更洽商的事前性原则 * 成 房地产成本控制—广告控制 成本总包方式 广告验收制度 顾客的回馈调查 广告宣传的总体策划 * 主导部门 配合部门 反馈指标 评价部门 土地获得成本 项目发展部 销售部 每平米地价 每平米净利 内部收益率 财务管理部 开发前期准备费 --报批报建费 --设计费 --三通及临时设施 项目发展部 设计部 工程部 办公室 工程部 设计部 报建费用节减率 每平米设计费 财务管理部 财务管理部 成本管理部 开发间接费 --工程管理费 --利息 --营销支持费用 项目经理部 财务管理部 销售部 工程管理部 销售部 客户事务部 每平米管理费 每平米营销费 财务管理部 财务管理部 责任成本—地价及建造费用 * 责任成本 分公司责任部门 配合部门 核心反馈指标 公司评价部门 监督部门 规划、设计阶段 设计部 销售部 设计出图及时性 每平米设计费 含钢量 含砼量 项目经理部 成本部 成本部 财务管理部 工程招标及签约 工程部 成本部 项目经理部 招标及时性 招标比率、低价定标率 项目经理部 成本管理部 财务管理部 材料采购 工程部 成本部 项目经理部 甲供材料比率 统购材料购买率 成本管理部 财务管理部 设计变更 工程签证 设计部 项目经理部 工程部 变更比率 （分类） 签证比率 （分类） 成本管理部 成本管理部 财务管理部 工程结算 成本部 工程部 工程结算及时性 结算错漏率 财务部 财务管理部 * 责任成本—期间费用 主导部门 配合部门 核心反馈指标 评价部门 管理费用 各部门 人均行政费用 每平米管理费用 人均销售收入 财务部 销售费用 销售部 客户事务部 每平米销售费用 每平米广告费用 销售人员人均销售面积 财务部 契税 营业税金 所得税 财务部 契税交纳税率 营业税金实际税率 所得税实际税率 物业亏损 物业公司 物业实际盈亏额 财务部 * 房地产利润模型 项目 比率 销售收入 100% 土地成本 40% 建造成本 25% 营业税金 5.5% 销售费用 2% 管理费用 2.5% 财务费用 3% 其他税费 7% 净利率 15% * 结 束 谢 谢 * 成立招标小组 * * 成本总包方式 广告验收制度 顾客的回馈调查 广告宣传的总体策划 房地产企业的财务管理 房地产企业的财务运作 房地产企业的财务运作 * 集团化房地产企业的组织架构 集团化地产公司组织架构 房地产企业的财务管理 房地产企业的财务核算特点 房地产企业的预算管理 房地产企业的成本控制 * 集团化房地产企业的组织架构 集团公司 内审部 财务部 成本控制中心 北京大区 产品研发 品牌管理 工程总监 项目公司 工程部 财务部 审算员 装修公司 物业公司 营销推广 广告公司 设计公司 * 集团化房地产企业的组织架构 建立了管理跨度与管理层级 明确各部门的职责划分与各岗位职能的权责 建立了组织成员之间相互影响、协调和控制的机制 完整的产业链运作模式 优化的业务流、信息流、和管理技术持 * 集团化房地产企业的组织架构 组织层级 组织成员之间相互影响、协调和控制的机制原职能 总部 战略资源的聚集与配置； 重大事项投资决策； 系统风险管控； 公司制度和企业文化建设； 组织并推动公司发展战略和经营计划的实施 区域 公司 资源拓展； 建立专业核心竞争力； 对项目公司进行过程策略和风险的管控 项目 公司 运作项目，完成区域公司下达的经营指标体系 * 2. 房地产的财务管理 房地产企业的财务运作 * 拿地前的财务管理（事前管理） 开工中的财务管理（事中管理） 竣工结算前的财务管理（事后管理） 房地产企业的财务管理 * 土地的获取方式、招、拍、挂 营销中心通过市场调研得出预计销售价格 研发中心进行产品定位 财务部进行利润的初步估算 确定拿地的最终价格 房地产企业的财务管理 * 周边环境 生活配套设施 交通设施 城市地位 预定消费人群 营销中心的市场调研 * 产品最终定位 产品设计定位 宏观市场环境 区域市场环境 旅游业市场 房地