保税港——绿地保税中心提案要点.ppt

0 * * 0 * * 0 * * 0 * * 0 * * 0 * * 0 * * 0 * * 0 * 根据保税港的要求，地块内的保税商品提货区将紧邻售房部设置，并可与售房部相连接，普通洽谈区可成为提货等待区域，提货动线必须经过销售中心。 保税商品提货区建议： 面积及配置：根据保税港要求进行设置。 位置：销售中心后，与之相连。 营销三大件塑造建议： 1、售楼处建议 2、样板房建议 3、示范区建议 4、其他 4.7、三大件建议 1、对象： a、精装部分：甲级、乙级写字楼大堂、电梯轿厢、候梯前室； b、精装部分：写字楼平层、loft平层、住宅； c、清水部分：写字楼平层、loft平层； 2、数量： LOFT单套、住宅为2-3套、写字楼整层； 3、位置： LOFT设置于销售中心、住宅设置在售楼部后侧，和示范区园林形成一体；写字楼实地设置； 4、时间： LOFT、住宅根据推盘时间；写字楼根据工程进度设置。 营销三大件塑造建议： 1、售楼处建议 2、样板房建议 3、示范区建议 4、其他 4.7、三大件建议 营销三大件塑造建议： 1、售楼处建议 2、样板房建议 3、示范区建议 4、其他 设计原则： 1、LOFT：突出功能多变组合，凸显办公或居家的实用性，风格可个性而富有设计感； 2、住宅：打造温馨居家氛围，凸显小户型功能全能性，弱化尺寸短板，风格清新而富有细节设计感； 3、写字楼：公共空间的精装标准是对产品品质最好的诠释，因此风格按照实际设计标准执行，工艺把控是重点；室内空间则提供简约的办公模拟场景； 4.7、三大件建议 营销三大件塑造建议： 1、售楼处建议 2、样板房建议 3、示范区建议 4、其他 1、销售中心前广场； 功能解读：营造集中商业氛围（时尚立面、立体灯光、LED巨幕、品牌包装、广场雕塑、精致水景），树立第一商业印象，景观作为柔性辅助； 面积建议：2000㎡； 停车位：50个； 2、示范区： 按照常规标准，区分住宅和写字楼，注重材质和细节营造； 4.7、三大件建议 营销三大件塑造建议： 1、售楼处建议 2、样板房建议 3、示范区建议 4、其他 企业会所： 功能说明：融小众私宴（40-60人）、小型会议、影音室、红酒雪茄等休闲娱乐等为一体的企业会所，可永久保留，前期作为圈层活动落地配合销售使用，后期作为集团会所，或出租、出售； （注：本项目70%的商业体量，圈层活动将是重要的渠道营销手段，因此必须提前考虑现场解决活动落地，同时营造良好的商业销售氛围。） 设置地点：销售中心内部或紧邻。 4.7、三大件建议 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 0 * 优势： 项目体量优势，具备建设大规模综合体项目的条件 背靠保税港区，商业业态上可挖掘特色 后发优势 劣势： 项目地块周边条件受铁路及高压电线影响 区域商业氛围不成熟，人口少且未来导入性差 项目处于区域商圈的边缘位置，人群很难自然辐射 地块所临道路海尔路及金渝路皆为保税港区物流通道 威胁： 保税港展示中心将分摊部分特色商业业态 高容积率、地形导致以后本项目在高车位配比设置上存在很大难度 3.5、商业Swot分析 机会： 3.5、市场机会 商业市场的机会点在哪里？ 目前周边商业业态单一、无特色，品牌偏低端，缺乏大型的一站式中高端商业配套。 未来的宜家、麦德龙加上现在已有的西部奥特莱斯能够形成辐射全市的目的型消费聚集圈，依托保税、免税商品展销的唯一性优势，能够和上述项目商业形成差异化共生关系，共同烘托区域商业氛围，提升商业价值。 区域周边写字楼的成熟将带来越来越多的商务客户，商务配套需求越来越强烈。 3.6、酒店竞品分析 南方君临 申基索菲特 国贸豪生 洲际 海逸 希尔顿 万豪 君豪 世纪金源 富力凯悦 金科大酒店 欧瑞锦江 天来大酒店 戴斯大酒店 万达艾美 喜来登 目前重庆已经开业的五星级酒店共16家，从区域分布来看，渝中区五星级酒店最多，占据了绝对的主力地位，共占五星级酒店总体个数的31%，其次为渝北区，占比25%，南岸区和九龙坡区各占13%，其中经济发达，商业、商务水平较为领先的江北区仅占19%，难以匹配其城市发展地位。未来五年重庆预计还将有10座五星级酒店开业，每个酒店按照400间房计算，则共有400*10=4000间房，加上现有房间数，重庆未来五年共有房间数量4000+5747=9747间房. 3.6、酒店需求预测 ：根据未来的游客规模来预测 根据重庆市主城区历年境外、境内旅游人次的回归分析，考虑到金融危机的 影响，预计至2014年，重庆主城区接待境外旅游人次约20