房产公司规章制度房屋交付管理解析.docVIP

房屋交付管理 目的 对公司销售的房屋交付工作进行规范化管理，高效、准确的满足客户需要。 范围 适用于对公司销售房产的交付管理。 职责 销售部负责房屋交付，相关部门配合。 工作程序 1、获得建设局开发项目交付使用备案资格 （1）开发部取得建设工程竣工验收备案表等验收资料，向建设局备案，获取备案书； （2）在开发部没有取得备案手续前，销售部不得进行房产交付； （3）分期开发的项目，在项目开工前由分管副总经理组织开发部、总工办、项目部制订分期开发计划，由开发部向建设局报送，获取阶段性备案资格； （4）分期开发项目在项目全部完成后，由开发部会同总工办、项目部整理备案资料，向建设局申请整体备案。 2、按规定配置物业管理用房 （1）物业用房必须单独确权； （2）小区会所等攻坚配套用房、人防工程、设备设施用房、技术夹层不能作为物业用房； （3）办理房屋交付时，销售部按规定标准向购房户代售物业维修专项资金，由财务部在交付开始后的十日内缴入市物业维修资金专户； （4）暂未收取和未售出的物业，其物业维修资金由公司垫付。 3、商品房预（销）受合同签订注意事项 （1）销售部应确保销售合同中明确规定交付使用时购房者所需支付的各项费用，并且在开发部协助下在交付前取得收费许可证明； （2）销售部应确保销售合同中交付使用条件得到明确规定； （3）交付手续和物业委托手续分开办理，明确各自责任。 4、物业移交、验收、接管 （1）符合物业移交验收的条件 ——建筑面积1万平方米以上，已经确定物业服务企业。 ——物业已按照批准的规划、设计和有关专业管理部门要求建设完毕，满足使用要求； ——配套建设到位并可以正常使用，绿化符合规划要求，消防设施齐全； ——按照《××省物业管理条例》足额配备物业管理用房； ——已缴清专项维修资金； ——房屋幢、户号以编排并经有关部门确认； ——已实行前期物业管理； ——法律、法规规定的其他事项。 （2）物业移交验收接管小组组成 ①房管处、开发商、业主代表、物业公司以及所在社区（居委会）等单位组成物业验收接管小组； ②销售部会同开发部、总工办、项目部准备的物业移交验收接管内容包括： ——住宅区规划设计方案和物业管理落实情况； ——基础、共用设施配置和完善情况； ——专项维修资金代收代缴情况； ——共用设施设备及相关房屋产权归属； ——物业管理用房的配备和产权落实； ——有关承诺的落实； ——物业移交验收接管前、后的相关责任等。 （3）开发部、总工办协助销售部提交的住宅区物业移交验收接管资料： ——竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下车库和管网竣工图； ——区内房屋、共用设施项目清单和产权归属证明； ——物业用房建筑面积测绘报告； ——住宅区申请预（销）售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业服务合同； ——各共用设施设备的合格证明与使用说明及保修书； ——单项工程承、发包合同及工程质量保修责任书； ——物业移交方案、物业清单和业主汇总表； ——业主临时公约； ——专项维修资金归集凭证。 （4）程序要求 ①销售部会同开发部、总工办确定（必要时，经分管副总审定、总经理批准）物业管理公司后10日内，向市房管处提出住宅区移交验收接管申请并就移交事项函告物业公司； ②房管处5日内确定接管小组每年各单并通知开发公司和物业公司； ③房管处主持申请批复、现场验收，组织开发公司和物业公司签订《物业移交接管协议》； ④《物业移交接管协议》的公示 ——由销售部申请在市房地产信息网公示7天； ——物业公司向业主公示7天。 ⑤公示5日内，开发部协助销售部向市物业主管部门申请和领取《住宅区物业移交接管认定书》，办理物业移交；不能获取认定书，由总工办组织项目部进行整改，直到符合要求为止； ⑥分期建设的住宅区，由开发部申请实行分期物业验收，工程全部竣工后，再办理整体移交接管手续； ⑦领取《住宅区物业移交接管认定书》前，开发部、总工办、项目部协助销售部将物业移交验收接管资料装订成册，一式四份，移交市物业主管部门、市房管处和物业公司，销售部留存一份按规定归档； ⑧建筑面积1万平方米以下的住宅区以及非住宅区的移交验收接管执行本办法。 5、销售部交房准备 （1）交房前期工作 ——确定交房时间 ——确定交房地点 ——交房小组及人员安排，包括总负责人、受理审核组、收款开票组、产权代办组、资料发放组、客户服务组、物业公司等 （2）交房必备资料 ——测绘图纸、备案卡 ——竣工验收文件 ——房款结算清册（每组1－2份） ——房款结算单（每份合同1份） ——交房联系单（每份合同1份） 6、财务部交房前准备工作 ——收款情况核对：对客户付款情况进行核对（公司销售部协助） ——未收款统计：根据合同约定与付款情况进行统计（公司销售部协助） ——