刘玉章大连房地产九月资料.ppt

我国纳税评估的探索 相关评价 　税务机关： 标志着新的税源管理体系基本建立，是税收征管一次质的飞跃。 　纳税人： 体现了税务机关人性化执法和深层次服务。 避免了税务稽查给诚信纳税企业带来的不必要的行政干扰。 （六）对商品住宅“四项成本”扣除的要求 四项成本：前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用 。 1、据实扣除：土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除； 2、核定扣除：发现有下列情况之一的，应按本通知规定的标准核定扣除： （1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的； （2）提供的开发成本资料不实的； （3）发现《鉴证报告》内容有问题的； （4）虚报房地产开发成本的； （5）清算项目的四项成本扣除额明显高于北京市地方税务局制定的商品住宅单位面积建安造价扣除金额标准，又无正当理由的。 3、单位面积建安造价允许扣除金额标准： （1）高层商品住宅（7层以上）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米2263元； （2）多层商品住宅（7层及以下）单位面积建安造价允许扣除金额标准为每平方米1560元。 4、《分类房产单位面积建安造价年度修正系数表》 5、计算公式为： 核定扣除的四项成本=建安造价×清算建筑面积×年度修正系数 100.0 97.05 94.10 91.15 88.20 85.25 82.30 79.35 76.40 修正系数 2006年 2005年 2004年 2003年 2002年 2001年 2000年 1999 年 1998 年前 竣工日期 分类房屋单位面积建安造价年度修正系数表 单位：% （七）公共配套设施费的扣除范围确认： 1、确认原则：以房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出确定。 由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。 2、包含内容：非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。 3、分期开发如何分摊： 对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。 对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。 （八）房地产开发费用 扣除的规定 1、房地产开发费用按率扣除：以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。 2、利息支出可据实扣除：对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。 3、其他开发费用按5%扣除：其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。 五、清算管理 （一） 主管地方税务机关在清算项目审核中，发现有下列情况的之一的，应将全部资料移交纳税评估部门或稽查部门进行清算工作。 1、纳税人办理清税时，报送的《鉴证报告》内容不规范，退回重报后，《鉴证报告》仍不符合要求的； 2、纳税人办理清税时，提供《鉴证报告》需要退税的； 3、纳税人未按土地增值税政策规定预缴税款的。 （二）发现纳税人有下列情况之一的，可以按确定的销售收入进行核定征收土地增值税： 1、依照法律、行政法规的规定应当设置财务帐簿未设置的；或虽设置财务帐簿，但帐目混乱，销售收入、成本材料凭证残缺不齐，难以确定销售收入或扣除项目金额的； 2、擅自销毁帐簿的或者拒不提供纳税资料的； 3、符合土地增值税清算条件，未按照规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期改正，逾期仍不清算的； 4、纳税人未如实进行土地增值税清算申报，计税依据明显偏低，又无正当理由的。 六、对中介机构的管理 1、房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具