房地产估价2014假设开发法1资料.ppt

2、适用于开发完成后出租、营业的公式： V＝VR-C ? 式中： V——待开发房地产的价值； VR——用收益法测算的开发完成后的房地产价值； C——应扣除项目。 6.3 各项费用的计算 6.3.1?开发经营期 ——可分为开发期和经营期。 1、开发期可称为开发建设期、建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产开发完成(竣工)的日期。 对于在土地上进行房屋建设的情况来说，开发期又可分为前期和建造期。前期是从取得待开发土地到动工开发(开工)的这段时间。建造期是从动工开发到房屋竣工的这段时间。 2、经营期根据未来开发完成后的房地产的不同经营使用方式而可以具体化: 销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产到将其全部销售完毕的日期。 在有预售的情况下，销售期与开发期有重合。 运营期的起点通常是待开发房地产开发完成(竣工)的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。 确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法——根据同一地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。 6.3.2 开发完成后的房地产价值 ?对于销售的房地产，通常是采用市场法，并考虑类似房地产价格的未来变动趋势，或采用市场法与长期趋势法相结合——根据类似房地产过去和现在的价格及其未来可能的变化趋势来推测。 ?对于出租和营业的房地产，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。 例题1： 有一生地，使用年限为50年，拟开发为商业大厦，开发期为2年。根据当前市场调查分析，估计未来建成的商业大厦每年有100万元的总收益，年资本化率为8%，估算该房地产未来的总价值。 例2： 根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积100元，可供出租的使用面积为40000㎡，出租率为80％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值。 例题3： 根据当前市场调查分析，预测建成后的餐馆4年的纯收益为10万、12万、15万、20万，第4年以后的纯收益将维持在第4年的水平上，运营期为48年，年资本化率为15%，求该餐馆的未来总价值。 6.3.3 开发成本与管理费用 开发成本，即在土地、房屋、配套设施、在建工程开发过程中所发生的各项成本。一般包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费等。 管理费用是指在整个项目开发运营过程中为组织和管理开发经营活动而发生的费用。 计算的方法也与成本法中的相同，所不同的是需要预测。 6.3.4 销售费用与销售税费 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的市场推广、销售代理、销售办公等费用，包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等。 销售税费是指销售开发完成后的房地产应缴纳的税金及附加，以及交易手续费等其他销售税费。 销售费用和销售税费通常是按照开发完成后的房地产价值的一定比率来计算。 6.3.5 投资利息 ——只有在计息方法（传统方法）中才需要，计算投资利息的方法与成本法利息的计算相同。 1、正确地计算投资利息需要把握下列6个方面： 应计息的项目。（销售费用和销售税费不计息？） 计息期的长短。（起点、终点） 计息的方式。（复利计息） 计息周期。 名义利率和实际利率。 2、针对不同的计息项目，具体的利息计算见下： 1）需要求取的待开发房地产的价值和投资者购买待开发房地产应负担的税费的计息： 计息基数为需要求取的待开发房地产的价值、投资者购买待开发房地产应负担的税费这两项费用； 计息期为这两项费用的支付时间（通常为同一时间点）到开发完成时间。 2）开发费用和管理费用的计息： 计息基数为开发成本和管理费用，计息计算根据投资情况有以下处理方法： 开发成本和管理费用在整个开发期内均匀投入。 ——可看作将全部投资集中在开发期的中间时点一次性投入，即计息期为开发期的一半，而不是将投资分散在开发期各个时点分别计算。 例题： 总投资为1000万元，开发期为1年，投资在开发期内均匀投入，同期银行贷款年利率为10%，求投资利息。 解： 利息=1000×[（1+10%）0.5-1]=48.81（万元） 开发成本和管理费用在开发期内分期投入。 ——各期投入的资金分别计算利息，注意各期投入的时间点和计息期的处理。 例题： 总投资2500万元，开发期为2年，第一年投入总投资的60%，第二年投入40%，同期银行贷款年利率10%，求投资利息。 解： 利息=2500×60%× [（1+10%）1.5-1]+ 2500×40%× [（1+10%）0