东莞地税纳税指引系列---销售不动产.docVIP

2009年05月06日 ?? ????纳税人和扣缴义务人：在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。 ?????销售不动产项目的征税范围：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物，但以不动产入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。对股权转让不征收营业税。 ????纳税时间：为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款凭证的当天。 ????纳税地点：纳税人销售不动产，应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税。 ????从事销售不动产的纳税人主要涉及如下地方税费： ????一、营业税 ????以购买者支付给纳税人的全部价款和价外费用（含货币、货物或其他经济利益）为营业额，依5%税率计算缴纳营业税。 ????单位和个人销售或转让其购置的不动产（个人销售住房除外）,以全部收入减去不动产的购置或受让原价后的余额为营业额。 ????单位和个人销售或转让抵债所得的不动产的（个人销售住房除外）,以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额。 ????二、城市维护建设税 ????以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳。其中莞城、东城、南城、万江的适用税率为7%，其它各镇区的适用税率为5%。外商投资企业、外国企业和外籍个人（含港、澳、台同胞）暂不征收城市维护建设税。 ????三、教育费附加 ????以实际缴纳的增值税、消费税、营业税税款为依据计算缴纳，教育费附加的征收率为3%（以实际缴纳的增值税、消费税为依据计算的教育费附加在国税局缴纳）。外商投资企业、外国企业和外籍个人（含港、澳、台同胞）暂不征收教育费附加。 ????四、企业所得税 ????企业或经济组织的生产、经营所得和其他所得分别按如下办法缴纳企业所得税： ????（1）账务健全、能正确计算应纳税所得额的业户采取查账计征办法纳税，法定税率为25%，符合条件的小型微利企业，减按20%的税率征收企业所得税,， 国家重点扶持的高科技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。?????（2）账务不健全、不能正确核算应纳税所得额的业户采取核定应税所得率的方法纳税。应纳税所得税额=应纳税所得额?X?适用税率；应纳税所得额=收入总额?X?应税所得率或应纳税所得额=成本费用支出额/（1-应税所得率）X?应税所得率。房地产开发业应税所得率为10%。????????五、个人所得税 ????1、对个人转让房地产的按每次转让的收入额依照规定减除财产原值和合理费用后的余额按20%税率征收个人所得税；对未提供完整、准确的财产原值凭证，不能正确计算财产原值的，按转让收入依2%征收率征收个人所得税。 ????2、企业、经济组织和个体工商户支付给职工的工资、薪金以及支付给为其提供劳务的个人的报酬应依法扣缴个人所得税。工资、薪金个人所得税应纳税额=（收入总额-允许扣除项目-2000）X?适用税率。 ????工资、薪金所得适用税率表，详见“税率查询”。??? ? 　32006年1月1日起，年所得12万以上的纳税人，在纳税年度终了后3个月内，应当向主管税务机关办理纳税申报。 ????七、印花税 ?　凡在中华人民共和国境内书立、领受(包括在境外书立、境内使用)税目税率表列举凭证的各方，都应按规定缴纳印花税。纳税人按照税率表中的适用税率计算印花税。 ????印花税税目税率表，详见“税率查询”。??? ????注：1、凡与房地产开发企业订立的商品房购销合同，按“购销合同”税目贴花，对买卖双方分别按房价依万分之五税率征收印花税； ? 　　2、其他房屋购销合同按“产权转移书据”税目贴花，买卖双方分别按房价依万分之五的税率征收印花税； ? 　　3、属于无偿转让房地产的，当事人双方在书立产权转移时未标明金额的，对转让双方分别按评估核定价依万分之五的税率征收印花税。 ????八、土地增值税? 　　房地产开发企业转让房地产取得的收入仍按月按预征率预征土地增值税，预征率从2007年 11月1日（征收日期）起调整为3%。 从2007年11月1日（征收日期）对除房地产开发企业以外的其他企业或个人（含个体工商户），发生有偿转让房地产取得的收入，直接征收土地增值税，不再进行预征。对符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，不能够据实计征的按1.5%的核定征收率核定征收土地增值税。 ????九、房产税 ????房产税的纳税人是房屋的产权所有人。产权属于国家所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人