某房地产公司三发展战略规划纲要资料.ppt

目 录 第一章 行业动态分析 一、国家政策分析 国家政策变革的两个阶段 第一阶段（1998-2004）： 1998年国家取消福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化进程，这个阶段的政策目标是推动住宅市场的发展。 第二阶段（2005至今）： 自2005年“国八条”开始，国家开始将“建设和谐社会、让每个人都有房子住”作为政策目标，采取了一系列稳定房价的措施。尤其是2006年国务院“十五条”的出台，对整个房地产行业影响甚大。 国家政策对房地产行业提出的目标要求 第一，优化土地供应结构，合理地确定各类土地供应比例，加强土地与住房供应衔接。 第二，加快普通商品住宅的建设，采取综合措施，增加中小型、中低价位的住房供应。 第三，完善金融、信贷、土地、税收、销售等方面的政策措施。 第四，继续整顿房地产业的市场秩序，加强对各地的分类指导，特别是稳住住房价格，建立有利于房地产市场稳步发展的长效机制。 国家当前政策调控的重点 1、土地总量控制 土地获取将面临更严格的政策； 对闲置土地征收高额闲置费。 2、住宅结构控制 进一步加大中低档政策性住房的开发量； 坚持控制别墅及大户型开发。 3、资金政策控制 国家对开发商信贷条件将越来越严格； 存贷利率将不断提高。 4、税收控制 国家目前正在酝酿出台物业税，物业税如出台将抑制投资购房行为。 5、信息披露机制控制 为确保需求信息对称性，国家正在进一步完善房地产市场信息披露机制。 6、区域控制 房价增长过快区域将成为国家下一步调控的重点。 1、房地产开发投资总体保持平稳增长的势态，但多集中于东部地区，并开始向中部和西部地区阶梯式转移。 (商品房投资同比增长22.8％ 、办公楼和商业用房同比下降5.3%、13.5% ；东部房地产投资占全国的64.3％、增幅为17.7) 2、新增土地开发面积得到控制，存量土地的开发力度加大，国家放缓了土地供应节奏。 3、普通住宅和经济适用房投资的比重逐步上升，别墅、高档公寓的比重逐步下降。住房供应结构调整逐步实施。 4、房地产开发信贷增速下降，房地产企业融资压力加大。 5、限制外资购房取得了一定进展，二、三季度约240亿美元撤离中国。 6、全国房地产施工面积、新开工面积同比增幅持续下降，竣工面积近年来首次出现负增长，对今明年市场供需结构会带来一定影响。 7、住宅销售面积增幅下降明显，市场出现一定的观望气氛浓厚。 8、商品住宅价格涨幅回落，部份地区大户型价格涨幅依然明显。 第二部分　战略方案 第四章　职能战略 一、提升投资把握能力策略 1、提高投资风险控制能力: 建立项目风险评估和控制机制。 规范土地操作，避免政策风险。 2、提高投资盈利把握能力: 坚持“关注市场、关注成本、关注赢利”，建立以项目管理为主的成本控制中心，逐步实现利润核算。 进行全面预算管理，实现成本的事前控制。 第二部分　战略方案 第四章　职能战略 二、提升研发定位能力策略 1、从产品市场定位逐步实现依据市场的产品标准定位，打造自己的健康住宅品牌； 2、与设计能力较强、服务意识领先的设计单位建立战略合作关系，将公司战略意图、价值观、开发理念贯彻到产品设计中； 3、在社会资源的整合与合作中快速提高自身的研发能力，培育自己的研发队伍，适时成立产品研发中心。 三、提升项目管理控制能力策略 1、实行项目利润核算； 2、将以年为周期改为以项目为周期考核； 3、以新开发项目为试点，推行项目管理制。 第二部分　战略方案 第四章　职能战略 四、人力资源战略 重点抓好一个规划、四个体系。 一个规划 建立以培养职业经理人为导向的职业生涯规划，全面建立起适合企业快速稳健发展的职业经理人队伍。 为实现上述目标应确立以下四个体系： 人才选拔体系——既重视内部人才培养选拔，又重视企业奇缺人才的引进； 绩效管理体系——建立以贡献度和业绩为导向的绩效管理体系； 薪酬福利体系——建立短期激励与长期激励相结合的薪酬福利体系； 培养培训体系——通过主题年活动，培养一批培训师骨干，带动整体队伍的综合水平，建立起学习型组织。 第二部分　战略方案 第四章　职能战略 五、财务战略 提升财务核算职能，三年内完成向管理型财务过渡。 重视事前、事中控制，推行全面预算管理。 培养懂业务、会管理的复合型人才。 六、提升市场营销能力策略 建立一支公开、公平、专业、学习型营销团队。 建立一套清晰、高效的营销作业流程。 销售模式由目前自行销售逐步过度至自行销售+专业代理销售，由此缩短项目销售周期。 第二部分　战略方案 第四章　职能战略 七、品牌战略 1、品牌结构 选择以公司品牌+产品系列品牌为主导的品牌战略，在“风和日丽”品牌已具 有一定影响力的前提下，以开发系列精品楼盘提升公司品牌。 2、品牌定位 以