扬州商业公寓办公市场报告详解.pptVIP

* 公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。五个或五个以上居住单位之楼宇，这就是通常我们所说的公寓（Apartment?Building）。? 一般分为：住宅公寓、服务式公寓，服务式公寓主要以酒店式公寓、创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。 影响公寓品质的因素包括：区位交通、规模、硬件设施、装饰装修、商业配套、软件服务和客户组成。 公寓定义 公寓类型划分 普通公寓 商务公寓 酒店式公寓 目前对公寓的概念没有严格的定义与界定，严格来说，目前市场上出现的公寓应属于住宅的范畴，但它们的功能却与一般住宅有所不同，且由于各种公寓类型的不同，在产权和年限上也各不相同； 一般可以从“面积大小”、“装修状况”、“地段位置”、“物业管理”和“配套设施建设”等方面进行区分公寓和一般住宅； 根据目前市场上常见的几种类型，主要分为居住型公寓、商务型公寓、酒店式公寓等几种类型。 普通公寓 公寓类型划分 产品特点 户型面积小，30~60平米 精装修交房标准，拎包即可入住 配套设施完善 物业提供高于普通住宅的额外优质服务 销售价格一般高于区域整体水平 目标客户及功能需求： 高级白领及投资客 低首付、低月供 精装修交房，配套完善，交通方便 具有较大投资价值，升值潜力大 此类典型项目为：环球金融城、星河西岸、高力·俬巢等 公寓类型划分 产品特点 一般处于城市核心地段及商务中心区 既可居住，又可办公 具备写字楼功能，可注册公司 价格相对写字楼较低 产权性质为商务公寓，非写字楼 目标客户及功能需求： 自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业 者的偏好 投资者，可作为商住型出租，投资回报率高， 升值潜力大 可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引 商务公寓 此类典型项目为：首席国际大厦、五亭龙商务国际、财富广场、万马·滨河城1919等 公寓类型划分 产品特点 面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高 大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便 按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性 一般以只租不售和产权式经营为主 大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高 目标客户及功能需求： 租客主要以外籍跨国企业高管、外地企业长期驻扬州工作高管 购买客户主要以投资客为主 具备良好的商业、商务、交通条件 具备较高的投资价值 酒店式公寓 此类典型项目为：顺达广场 公寓类型划分 扬州市公寓产品划分 普通公寓 酒店式公寓 商务公寓 环球金融城 运河壹号公馆 江南一品 英华丽园 铂领公馆 高力俬巢 阳光水岸 金轮星城 集品嘉园 旺庭公馆 三盛国际广场 力宝广场 京华城·双星公寓 幸福魔方 太和国际广场 恒通·顺达广场 （桔子水晶酒店合作部分） 万马·滨河城1919 五亭龙商务国际 财富广场 首席国际大厦　 　 　 　 　 　 目前市场公寓项目一般为普通公寓及酒店式公寓，商务公寓一般作为写字楼使用 不同功能产品的市场启示 基于前面介绍的不同产权类型和不同功能的公寓 划分，主要有以下几点市场启示： 公寓产品划分界限相对模糊，尤其是产权性质和年限较复 杂，需要区分不同性质和功能； 不同产权性质和功能的产品，所产生的价值和投资回报区 别较大，如商务公寓的特殊功能决定了其价格的差异性，在 定价时应有所体现； 不同公寓产品所针对的目标客户有所区别，销售时需要针 对不同产品进行客户群体的细分，体现产品和功能营销。 扬州公寓市场概况/区域分布 1 2 3 6 4 5 9 8 7 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 扬州公寓项目分布情况 在售 售罄 1 集品嘉园 2 金轮星城 3 财富广场 4 铂领公馆 5 力宝广场 6 高力俬巢 7 三盛 8 怡景苑 9 翡翠城 10 太和国际广场 11 星河西岸 12 祥生旺庭公馆 13 英华丽园 14 五亭龙商务国际 15 阳光水岸 16 环球金融城 17 万马滨河城1919 18 运河一品 19 江南一品 20 运河壹号公馆 21 恒通·顺达广场 扬州公寓市场项目主要分布在东区和西区板块，目前在售项目较集中，未来市场竞争环境激烈。 五亭龙商务国际 阳光水岸 21 16 17 1 2 3 6 20 21 扬州公寓市场概况/整体存量（已推待售） 西区 项目 名称 英华丽园 旺庭公馆 星河西岸 太和国际广场 三盛国际 力宝广场 怡景苑 翡翠城 铂领公馆 总体量（㎡） 20124.18 11186.13 17674.25 12131.9 10739.16 42836.47 33742.47 17926.8