物业管理实务~新详解.pptVIP

* 案例分析题 案例一： 某房地产开发公司的某住宅小区，由甲物业服务企业承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业服务企业。业主委员会与乙物业服务企业签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业服务企业应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业服务企业收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。 2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业服务企业无偿修复。乙物业服务企业称这是因甲物业服务企业管理不善所致，应由甲物业服务企业负责修缮。之后，乙物业服务企业不再受理业主有关该问题的投诉。 【问题】 1.上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业服务企业负责无偿修复？ 2.乙物业服务企业的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？ 3.该小区的前期物业服务合同何时终止？ 4.甲物业服务企业拒绝移交的理由是否成立？请说明理由。 5.在甲物业服务企业拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下， 乙物业服务企业应如何进行物业承接查验？ * 【答案】 1. （1）上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限；（考点：屋面的保修期限） （2）但上述住户要求乙物业服务企业无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由建设单位负责。（考点：保修责任和责任人） * 2. （1）乙物业服务企业的做法不妥当；（考点：职责） （2）该公司应勘查现场，统计业主损失情况，积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修； （考点：职责、态度） （3）同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况。 （考点：职责、态度） 3. 答“2005年7月31日（24时）”或“2005年8月1日（零时）”均可以得分。（考点：合同生效） * 4.（1）拒绝移交的理由是不成立的；（考点：前期物业服务合同期限，指导规则） （2）理由是业主欠缴物业服务费用，此问题应通过业主委员会督促、物业服务企业诉讼等其他途径解决。（考点：接、撤、管，解决问题途径） * 5. （1）乙物业服务企业应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录并对使用现状作评价，必要时拍照留存；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作；（考点：机构更迭的移交，特殊问题的解决办法） （2）自查验之日起，乙物业服务企业应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案；（考点同上） （3）乙物业服务企业可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料； （考点同上） （4）对于与客户相关的档案资料，请政府主管部门协助督促甲物业管理尽快交接；在未交接前先安排本公司员工上门逐个采集，以不影响服务工作的开展。 * 假如题中的2006年换成2009年，应该怎样解决？ 屋面的保修期过了，要动用专项维修资金。 * 案例二：某物业服务企业管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表： * 编号 意见与建议 1 部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷 2 保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3 小区内停车秩序混乱，建议加强管理 4 小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5 常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6 楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7 某部电梯安全隐患严重，需要大修 8 建议小区外墙全部翻新 编号 意见与建议 9 小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10 小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理 11 部分业主要求减免物业服务费 12 希望提供家政服务 13 部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14 建业清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯 * * 【问题】 1.解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工、培训等管理成本的增加）？ 2.上述不属于物业服务企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业服务企业应如何处理？ 3.试分析第