中国房地产价格响因素的实证研究.pdfVIP

摘要 摘 要 一、选题背景与研究意义 近年来，我国商品房价格普遍上涨较快，某些城市的房价甚至出现“飞 涨”。各界人士纷纷对我国房地产是否已出现泡沫展开讨论，并对目前房地 产过热提出各种质疑，这些均已引起中央的高度重视。国务院已出台多项措 施来抑制房地产价格飞涨，甚至作为政治任务下达给地方政府。但即便如 此，调控的效果仍不显著，有些城市的房价不跌反而涨得更快。这说明影响 房地产定价的因素是多方面的，本文就该问题展开研究和实证分析，并针对 存在的问题提出建议。一方面是中央对房地产业宏观调控政策不断出台，一 方面是房价持续的上涨，在这个时刻研究房地产业的定价问题，理论上可以 扩充房地产业的定价理论，现实中又能为国家的宏观调控做出贡献，因此有 着深远地现实意义和理论意义。 二、主要内容与观点 本文从讨论房地产的性质出发，阐述了国家调控房地产的必要性，接 着，本文着重介绍了房地产的定价理论，最后通过对影响房地产定价的内外 因进行实证研究，进一步确定影响我国房地产定价的因素，从而为我国以后 的房地产调控提出参考意见。 第一章绪论部分简单的阐述了一下选题的背景、研究意义和写作的基本 框架，以及本文在写作过程中的创新之处等。 第二章概括的说包括两个部分，即房地产业的性质和国家调控房地产业 的必要性及措施建议。本章首先讨论了房地产业的性质，指出房地产业的虚 拟资产特性：接着从金融业与房地产业的紧密相关性讨论了国家调控房地产 业的必要性，并借鉴国外发达国家调控房地产业的特点，对我国的房地产业 调控提出意见。- 第三章从四个角度详细阐述了房地产的定价理论，分别从四个方面介绍 了房地产定价过程中的影响因素。其中，基于实物期权理论的房地产定价法 中国房地产价格影响因素的实证研究 提醒我们在为房地产定价时要注意房地产开发投资过程中存在的潜在选择 权，这些选择权无疑会影响房地产的定价；基于区域垄断市场的房地产定价 理论又利用寡头垄断市场的相关理论介绍了当房地产市场存在寡头垄断情况 时房地产的定价过程：而基于不完全信息动态博弈的房地产定价理论又从博 弈的角度分析了房地产供求双方的在房地产定价中的均衡；另外本文还简单 的介绍了另外两种房地产定价方法——市场定价发和特征定价法，市场定价 法从房地产供应商的成本出发，加上利润，即为房地产的出售价格；与此相 对，特征定价法则可以说是从需求的角度说明了购房者购买的不单单是房子 本身，因此给房地产定价时不仅仅只考虑房子本身的情况，还要考虑房屋周 围的环境因素等。通过对理论的综合论述，在本章的后半部分，本文从房地 产“双性”(即一般耐用消费品和虚拟资产)两个角度综合论述了影响房地 产定价的各个因素，并为下章的实证分析选定了自变量，打下了基础。 第四章则是在第三章的基础上，确定样本数据，进而通过统计软件 Eviews进行实证计量检验，并对计量结果进行分析，阐述各变量所代表的意 义。最后在实证分析的基础上本文得出如下结论：本轮房地产热的价格驱动 因素有国家外汇储备、上证综指、贷款利率、储蓄存款和城镇化率。其中影 响最大的是城镇化率，接着分别是贷款利率、外汇储备、股价指数和储蓄存 款。 三、论文的主要贡献 国内目前关于房地产定价的研究已经很多，但是大部分研究都是关于房 地产定价的规范研究，以定性研究为主，而且一般考虑的因素比较多，研究 深度也不够，极少见到关于房地产定价的定量研究。本文最大的创新之处就 是试图采用外国常用的实证研究方法来研究我国的房地产定价的影响因素， 同时将国内其他的金融产品(如汇率、利率、股票、债券)对房地产的定价 的替代效应引入模型，希望从实证的角度分析他们之间存在的内部联系，并 能够用于解释近年来我国房地产业的走势。另外，本文结合房地产业的性 质，重新阐述国家对房地产业调控的必要性，也是本文的一大创新之处。 关键字：房地产定价 虚拟资产 基于实物期权的房地产定价理论 基于区域垄断市场的房地产定价理论 · ‘特征定价法 基于不完全信息动态博弈的房地产定价理论 市场定价法 2