某地区财务会计与土地增值税管理知识(PPT61页)教案.ppt

土地增值税会计 土地增值税征税范围 土地增值税应税收入及扣除项目 土地增值税应纳税额的计算 房地产开发企业土地增值税清算管理 土地增值税会计处理 一、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权课税，转让非国有土地和出让国有土地不征税。 2.对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 3.只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。（赠与行为特指直系亲属或承担直接赡养义务人和公益性赠与） 一、土地增值税征税范围 （二）以房地产进行投资、联营 1.房地产作价入股转让到投资联营企业：暂免征收。 2.投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的：征收。 （三）合作建房 1.建成后自用：暂免； 2.建成后转让：征税。 （四）企业兼并转让房地产：暂免 一、土地增值税征税范围 （五）房地产交换 1.单位之间换房：征税； 2.个人之间互换自住房免征。 （六）房地产抵押 1.抵押期不征； 2.抵押期满，不能偿还债务，房地产抵债：征税。 （七）出租、房地产评估增值、国家收回房地产权：不征 （八）土地的转让、抵押、置换：征税 下列各项中属于土地增值税征税范围的是（　）。　　 A.出让国有土地使用权　　 B.城市房地产的出租　　 C.转让国有土地作用权　　 D.合作建房，建成后自用 正确答案:C 选项A.出让国有土地使用权属于一级土地的行为,不征； 选项B.城市房地产的出租，没有发生产权转让，不征； 选项D.合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收，建成后转让征收。 二、应税收入与扣除项目 （一）收入额的确定 实物收入：收入时的市场价格折算成货币收入。 无形资产收入：专门评估确定其价值后折算成货币收入。 外币收入：取得收入的当天或当月1日国家公布的市场汇率折算。 二、应税收入与扣除项目 （二）扣除项目及其金额 1、新建房地产的扣除项目 （1）取得土地使用权所支付的金额。包括： 土地使用权支付的地价款 交纳的有关税费，如契税、登记、过户手续费。 （2）房地产开发成本。包括： 土地征用及拆迁补偿费（含耕地占用税）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 二、应税收入与扣除项目 （3）房地产开发费用。 扣除限额计算： ①分摊利息支出，并提供证明的 房地产开发费用扣除限额=利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5% ②不能分摊利息支出，或不能提供证明的 房地产开发费用扣除限额=（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10% 二、应税收入与扣除项目 （4）税金 房地产开发企业：营业税＋城建税＋教育费附加 其他企业：营业税＋印花税＋城建税＋教育费附加 （5）附加扣除（仅限于房地产开发企业） 计算如下： (取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本)×20% 注意： 代收费用一并收取计入收入，费用可扣，但不做加计扣除基数；单独收取，不影响计税。 二、应税收入与扣除项目 2、旧房及建筑物的扣除项目 （1）房屋及建筑物的评估价格 ①有评估价：扣除标准=重置成本价×成新度折扣率 ②无评估价、有发票：扣除标准=发票金额×[1＋（售房发票年－购房发票年） ×5%] （2）取得土地使用权所支付的地价款和国家统一规定交纳的有关费用 （3）转让环节的税金 三、应纳税额的计算 （一）计算步骤 确认转让收入——确认扣除项目金额——计算增值额 ——确定税率——计算税额 1、增值额的确定 增值额=转让房地产的总收入一扣除项目金额 三、应纳税额的计算 三、应纳税额的计算 3、计算税额 应纳土地增值税＝土地增值额×适用税率 在实际工作中，一般采用速算扣除法计算。 计算公式如下： 应纳税额＝土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 三、应纳税额的计算 例1：某公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。该公司销售该办公楼应缴纳土地增值税（　）万元。 解： 可扣除项目＝800×50%＋30＝430（万元） 增值额＝500－430＝70（万元）　　 增值率＝70÷430×100%＝16.28% 应纳土地增值税＝70×30%＝21（万元） 三、应纳税额的计算 例2：2013年8月某房地产开发公司转让新建普通住宅一幢，取得收入50