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华中科技大学土木工程与力学学院 《房地产开发》考试卷B（标答） 2006～2007学年度第一学期 成绩 学号 专业 班级 学生姓名 一、选择题(共5题，每题2分。每题的备选答案中，有一个或一个以上符合题意的答案。错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分) 1、房地产开发投资具有如下特点（B，C）。 A、投资周转快 B、建设期长 C、综合性强 D、可靠性大 2、根据开发的深度，房地产开发可分为（A，B ）。 A、土地开发 B、房屋开发 C、旧城开发 D、成片开发 3、多元化开发模式包括（B，C ）。 A、协作型开发 B、混业开发 C、综合项目开发 D、定制开发 4、开发项目可行性研究阶段包括（ A，B，C，D ）。 A、机会研究 B、初步可行性研究 C、详细可行性研究 D、项目评价 5、开发完成后的房地产价值构成包括（ A，B，C，D ）。 A、土地价格 B、开发成本 C、开发利润 D、管理费用 二、填空题(共5题，每题4分。在空白处填上最恰当内容) 1、在同一区域内，地价主要受两大因素的影响：（） 5、房地产开发土地费用是指（ 开发企业为获得土地的开发使用权，向国家或原土地使用单位支付的费用 ）。 三、改错题(共5题，每题3分。判断以下各题划线部分，正确的请注明“对”，错误的请注明“错”，并加以改正，不改正不得分) 开发投资活动的首要环节是寻找和确认市场机会。 对 从发展趋势看，物业资产管理会成为开发企业的主要业务。 对 在不同开发方案相互比较时，其评价标准是绝对标准。 错。绝对标准改相对标准 房地产开发项目质量控制主体是建设行政主管部门。 错。建设行政主管部门改开发企业或施工单位或监理单位 5、 城市规划设计管理制度是房地产开发基本制度 对 四、简答题(共3题，每题10分) 1、分析土地批租市场上的供给方和需求方行为，说明房价与地价的关系。 答；在土地批租市场上，供给方是各级政府，需求方是开发公司，双方存在严重的不对称：激励机制不对称，开发企业的目标函数非常明确，政府的目标函数却很模糊；决策速度不对称；竞投过程中的地位不对称，在形式上政府决定地价在前，开发企业竞投在后，但开发企业应用假设开发法，拥有主动权；对房价上涨的态度不对称。 因此，地价决定房价没有依据。 2、反向住房抵押贷款。 答； 3、协作型房地产开发。 答：协作型开发方式的实质就是开发企业专注于自己最擅长的业务或必须的核心业务，然后购买其他社会化专业机构提供的最擅长业务服务，如市场专业咨询、报建专业代理、工程管理咨询、专业营销策划服务等，从而形成高协作性的开发流程，使开发机构超脱一般的协调和技术细节，专注战略管理和资金管理。毫无疑问，购买服务，不单纯是最低成本的追求，重要的是，获取开发品质与成本控制曲线中的最优解。 五、计算分析题(2题，25分) 1、1998年，联合国人居中心对96个国家和地区进行了统计调查，公布了世界各国的房价收入比，分布区间[0.8;30]。 什么是房价收入比？当前在中国，可否用房价收入比来进行国际比较(15分) 答：房价收入比指的是住房平均价格和居民平均年全部收入之比。 当前在中国，不可用房价收入比来进行国际比较，原因是： 从联合国的统计数字看，其放价收入比的离散度太大，几乎不能说明什么问题。 国内外房价的统计选择对象不同 各国房价统计定义不同 各国计算房屋面积标准不同 居民平均年全部收入定义不同。 如果将来能够建立一套被世界各国普遍接受的房价收入比的定义和数据收集方法，那么进行国际间的比较也是可行的》 2、计算题(10分) 某家庭拟购买一套住宅，售价为75万元。银行为其提供15年期按揭，年利率为5.04%，按揭比例为80%。银行根据购楼者未来收入的增长情况为他安排了等比递增偿还抵押贷款计划，月还款增长率为0.37%，求该家庭第10年最后一个月的月还款额。 答： 1） 住宅售价为75万元，按揭8成，故向银行贷款额为：75×80%=60万元。 2） 按揭期限为15年， 按揭期为 15×12=180个月。 3） 根据公式： 或 此处 P=600000,i=5.04%/12, s=0.37%,n=180。代入上述公式（）,可以计算出A1=3498.74元。 4） 第10年最后一个月的月还款额 即购买此住宅，按照等比递增还款计划，该家庭第10年最后一个月的月还款额为5429.74元。