华苑新城项目投资可研建议书.docVIP

市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 项目开发背景 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 华苑新城项目处于天津市区的西南部,这里的西南部指由围堤道、复康路、友谊路、外环线及周边部分地块所合围的区域，约占市区1/6的面积，以下从两个大的方面来介绍该项目开发背景。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 一.外部环境 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 根据国务院批准的1996---2010年天津市总体规划，西南部地区大部分用地规 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 划为教育科研、居住及行政办公用地，包括如下几个部分： 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 以南开大学、天津大学为主体的第一高教科研区已基本完善，在天津的经济发展中起到很大作用；正在建设的第三高教区内已有城建学院、农学院、师范大学女子学院等院校；据粗略统计，天津市约50%的高等院校聚集在该区域。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 老的大居住区有体院北、王顶堤等，新建设的大型的居住区----华苑居住区，正在兴建的有梅江居住区、华苑新城居住区、梅江南居住区等大型居住区。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 天津高新技术产业园区华苑产业园区已初具规模，并且以每年增长30%的快速速度在发展。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 规划在天津宾馆地区（友谊路两侧）建设新的市级行政中心，现有市级行政办公区外迁。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 该区域交通非常便捷，有京沪高速公路、津涞、津淄等出市主干道。有友谊、卫津、红旗、复康等市区快速主干道。规划有地铁3号线、地铁6号线、地铁7号线经过该区域，沿外环线规划有轻轨铁路。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 天津市主导风向为西南风，该区域正处于天津市的上风口，远离工业区，空 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 气新鲜，自然条件优越，被公认为居住的上佳区域。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 该区域高校科研机构林立，社会人文环境优越，在天津市民心暮中被认为是 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 知识分子、富裕家庭聚居地区。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 从经济发展状况来看，该区域包括和平区、南开区、河西区三区部分建成区 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 及外沿部分。该三个区是天津市经济最发达、最富裕的城区，该三个区的房 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 地产起点一直很高，集中了全市约80%的中高档楼盘。商品房销售均价明显 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 高于其他各区。综合以上各种因素，给万科在此处建设一个高档居住区提供一 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 个良好外部环境。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 二.内部因素 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 1.天津万科公司项目布局 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 万科自92年进入天津市场以来，先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 广场、万科新城、都市花园等物业，其中城市花园、万科中心大厦位于城市 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 北部的河北区，总面积约17万平方米，万科新城位于城市北部的北辰区，面 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 积约60万平方米；世贸广场、都市花园位于城市中心地带，但体量较小。由 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 此可看出，天津万科的主要物业集中在城市的北部，反观天津的总体规划和 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 发展方向：中心市区向西南方向发展，由城市的行政中心的迁移和友谊路沿线 市场有着广泛的人脉资源和丰富的市场经验。 的开发便可看出；沿城市向东重点开发建设海河下游工业区和滨海地区，目前沿着津塘路两侧，新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出，万科的物业分布与天津的总体规划和发展方向不相符，且万科自92年进入天津市场以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人一筹，被称为天津的地产先锋，在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象，万科产品应属于整个天津市，而不是某个区域，所以万科有能力，也应该去开发天津的其他市场，让万科物业深入天津每个角落，结合天津的总体规划和发展方向，我们应在天津的西南部、东南部投入更多的关注，华苑新城项目