九亭丰禄商业广场项目建议书.ppt

我们提出的商业主题概念： 泛时尚生活广场 — 实现全民时尚梦想！ 泛人群：多元化、全阶层满足人们对时尚生活的追求 泛生活：与人群生活品质提升同步成长的泛社区商业 泛文化：多元文化自由“融城”，绚丽而和谐的体验 泛业态：商业是时尚精神的表达空间，业态有机组合 时髦VS时尚？ 哗众取宠？山寨混搭？非主流？。。。 这些都不是真正的时尚，而仅仅是虚有其表的“时髦”而已。。。 真正的时尚，是一种自我的世界观，是一种由内而外的生活态度。。。 时髦VS时尚？ 年轮不是时尚的禁锢！ 潮人老先生？波希米亚老太？阿玛尼小公主？ 时尚，绝不仅仅是年轻女性的专利！ 服饰不是时尚商业的唯一主题！ 特色主题餐厅？街区文化酒吧？时尚瑜伽会馆？ 时尚，可以是生活方式的无限延展！ Baby Doll — 女性主题餐厅 时尚是一种新锐的生活态度； 时尚是一种创新的审美方式； 时尚是一种普世的价值取向； 时尚是一个全民追逐的梦想！ 关于时尚的精准定义，我们有话要说…… 我们共有的泛时尚梦想…… 时尚存在每个人的内心深处…… 在这里，“时尚”不再仅仅是一个个张扬的青春符号。。。 在这里，“时尚”的主要内涵不再只是品牌服饰与女性。。。 在这里，“时尚”更多的代表着一种生活方式与态度。。。 在这里，每个人都可以通过他/她的消费行为宣扬自己的时尚梦想！ 个性与包容，自由与权利，都是泛时尚主义的表达…… 最重要的是， 每一个人都能在这里找到实现自己时尚品位的答案！ 我们要打造的就是时尚之城，让我们的顾客来品鉴时尚、 判断时尚、消费时尚。 那才是永恒不变的主题。 变换型消费行为 行业利润率高 租金承受能力较高 要求店铺市口较好 协调型消费行为 利润率中等 租金承受能力中等 要求商业氛围 目的型消费行为 利润率相对较低 租金承受能力较低 要求营业面积大 大型餐饮、娱乐、健身 运动、电子、快餐、咖啡茶坊 服饰鞋帽、饰品、化妆品 租金承受能力及选址要求 目的地商业已成为复杂的混合功能商业开发的催化剂。 目的地商业正在改变着传统零售商业开发项目的规划和布局。 目的地商业一般是在步行的、多功能环境中，提供一种休闲、娱乐、餐饮和购物协同效应的组合服务。 传统零售中心主要卖的是有形商品，而目的地商业将娱乐、餐饮及零售捆绑起来，创造了一种多样性的休闲、娱乐、文化体验。 产品形态构成 商业空间布局 目标商家举例 商业体量占比 百货主力店 建议纵向定位1-5楼 大洋百货、巴黎春天、百盛等 22% 卖场主力店 地下一层 家乐福、乐购、国美、苏宁等 25% 时尚专卖店 沿街一层 流行服饰、西式快餐等 8% 品牌大餐饮 二至三层 日韩料理、地方风味等 28% 娱乐主力店 四至五层 量贩歌城、健身会所等 12% 少儿主题店 三至四层 童梦园、少儿城等 5% A B C D X X X A 百货主力店 B 餐饮主题区 C 休闲主题区 D 娱乐主题区 X 公共活动区 地下一层 地面一层 地面一层 除百货部分外全部设置为小面积商铺销售，主要业态为时尚专卖店 地下一层 大卖场主力店，推荐引入生活类卖场 S 优势 发展条件 项目的大型封闭型商业外部形象区别于区域内的现有商业。 项目临水而立，能够提供优质的休闲、娱乐消费环境。 建设的两座跨河桥梁将大大加强项目商业的集客能力，改善人流倒入的不足因素。 项目的类办公/酒店产品区块能够与商业部分做到空间分隔、功能互动，闹中取静提升了产品的功能价值。 W 劣势 发展条件 未来规划沪松公路高架会降低本项目的可见度，南北“大三通”仍是需要考虑的问题。 本地块在沿主干道方向的宽度较小，人流的导入与广告也必须在后期周密思考。 项目为纯商业用地，类办公/酒店产品的用地政府规划要求为纯办公和酒店，这对我们根据市场实际需求所要打造的类办公/酒店产品不利，需在后期大家共同争取。 沪松公路以北的众多新建社区其商业消费能级尚需培养，而南面的老镇区和项目的交通通畅程度又不够理想。 O 威胁 发展条件 目前规划中的北九亭商业中心是以生活卖场为主导，以“量”占先，我们如何做到以“质”领先需专业的定位和设计。 紧临的九号线九亭路站地铁上盖商住综合体，紧临本项目，一定程度上业态重叠不可避免，如何错位必须周密策划。 七宝莘庄等临近区域的大型商业体，都是以中心商业为主，我们如何定位才不至于客流的分流。 T 机会 发展条件 随着周边新建居民社区的全面入住，项目的集中消费人群将得到越来越充足的保障。 随着轨道交通九号线在项目周边所设两个站点的环境、功能提升，将大大增强本案目的地型商业定位目标的实现，也是本案类办公/酒店产品的最大依托条件。 前文所述三大地面交通建设项目的实现，也必然成为本案成功发展和运营的重大利好。 类办公/酒店产品定位及