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事件相关的概念 次贷----次级按揭贷款，是给信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重的个人发放的住房按揭贷款。 次级债----即次级住房抵押贷款支持的债券，通俗而言就是把一部分资信稍差的贷款人申请的住房抵押贷款证券化，并打包成不同等级的债券卖给投资者 。 美国次贷危机的形成根源 导致购房热情升温的原因 1、低利率政策： 从2001年初美国联邦基金利率下调50个基点开始，美联储的货币政策开始了从加息转变为减息的周期。此后的13次降低利率之后，到2003年6月，联邦基金利率降低到1%，达到过去46年以来的最低水平。 宽松的货币政策环境，反映在房地产市场上，就是房贷利率也同期下降。30年固定按揭贷款利率从2000年底的8.1%下降到2003年的5.8%；一年可调息按揭贷款利率从2001年底的7.0%，下降到2003年的3.8%。 导致购房热情升温的原因 2、对还款方式的金融创新： 01年到05年美国房地产市场繁荣的时候，银行为了赚钱降低了提供抵押贷款的条件，降低了审核的标准，同时对还款方式进行了金融创新; 采用2+28的还款方式，即前两年按很低的利息还款，后来28年在市场利率上加一个风险价，包括前两年不用还本金只还利息，但是两年之后又要交利息又要还本金，供低收入阶层选择这样的贷款产品。 导致购房热情升温的原因 3、次级房贷门槛低： 一些贷款机构推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。 但是06年以来美联储先后17次加息，从1%到5.5%，加息后申请住房贷款的人成本增加，加之房价不断上涨，对于信用比较低的人无法偿还本息。而发放次级贷款的金融机构，很难承受如此高的风险，因此他们将这些产品重新打包，设计成各种新的债券类产品，面对全球金融市场不同投资者发售，这就是次级债。 住房抵押支持 证券(ABS) 优先级(直接销售) 中间级 股权级 抵押债权凭证（CDO） (中间级和股权级) 投保与信用违约互换证券（CDS）(股权级) 次级债 的种类 次级债的风险转移方式 投保： 通过交纳年费给保险公司，当借入方无力偿还贷款时，借出方可以根据合同的不同，向保险公司索取部分或全额的损失。这样借出方可以通过分一部分贷款利息盈利给保险公司，有效地把偿还风险转嫁给保险公司，可以后顾无忧，然而保费不菲。 次级债的风险转移方式 利用衍生工具中的信用违约掉期（CDS），与投保异曲同工，由借出方找到第三方与其签订合同。合同中规定借出方在有效期内每次向第三方交纳固定的金额，而第三方则根据借入方有无偿还贷款的能力或可偿还额度，在有效期内每次向借出方交纳浮动的金额。 通过在有效期内交纳限定金额给第三方，借出方可以成功地回避借入方无力偿还贷款的风险。 次级债的风险转移方式 直接卖给第三方 利用借出方（主要是银行和房地产商）拥有大量客源的优势，以高利率大规模贷出次级债。然后把吸入的次级债以债券的形式直接卖给第三方（公募基金，避险基金，退休基金，和保险公司等等）。 由于这些基金用投资组合来分散风险，他们可以更廉价地回避偿还风险，这样他们可以接受相对低的贷款利息给次级债，通过直接卖掉次级债，原始借出方者可以以低买高卖的方式赚到一个利率差价。同时，因为次级债的债权转到了第三方，就算借入方无力偿还债务，原始借出方也不会蒙受经济损失。 次债的结果 美国这些次级债券基本分散在五类金融机构手中，包括银行（31%）、资产管理公司（22%）、对冲基金（10%）、保险公司（19%）和养老基金（18%） 次级债进入债券交易市场后一度“不俗的表现”使投资者淡忘了它的风险。但是，当房地产泡沫破裂、次贷贷款人还不起贷时，不仅抵押贷款企业陷入亏损困境，无力向那些购买次级债的金融机构支付固定回报，而且那些买了次贷衍生品的投资者，也因债券市场价格下跌，失去了高额回报，同样掉进了流动性短缺和亏损的困境。 * * * * * 由于次级借款人一般支付能力有限，而又需支付较高的按揭贷款利率。为了吸引更多的次级借款人借款，美国房地产金融机构创造了一种可调整利率的按揭贷款（Adjustable rate mortgages（ARM））。ARM中，大约三分之二属于2＋28混合利率产品（Hybrid Product）。这种抵押贷款的偿还期限是30年，其中头两年的利率是固定的，而且显著低于市场利率，从第三年开始，利率开始浮动，并且采用一种基准利率加上风险溢价的形式。 　　一旦这种贷款合同的利率在第三年年初重新设定（Reset），那么借款者面临的还款压力将会显著上升。这种贷款安排极大地提高了次级借款人的借款积极性。在2006年新增次级抵押贷款中，大约90％是可调整利率