天津梅江南商业项目建议书讲解.pptVIP

1 1 松江置业梅江南商业项目合作建议书 目 录 1、项目商业初步分析 1）、项目商业部分概况 2）、5＃地商业街亮点打造 3）、写字楼商业部分判断 3）、项目风险因素分析 2、本项目工作设想 1）、项目工作流程 2）、项目工作思路 3）、分阶段工作成果 3、项目顾问合作框架 1）、合作方式建议 2）、工作进度预估 3）、项目费用计取 4、赛睿顾问特色主题街项目个案简介 项目商业概况 IMAX电影 以“IMAX”电影文化作为本项目文化定位的表达与体现 以 “IMAX”巨幕电影作为文化定位的龙头，大大提升本项目的聚合力，以世界领先的娱乐文化突破传统商业形态 IMAX Experience 是最具震撼力和感染力的电影体现。全景银幕最高可高达8层楼房，伴以 12000 瓦的数字音响，IMAX技术将使您身临万象，感受极限。“IMAX”以其张力和魅力，使全世界7亿多观众为之倾倒，成为最令人心驰神往的影院娱乐 整体工作思路 具体工作方法 具体工作方法 具体工作方法 市场验证思路 咨询方案评价 咨询方案评价 各阶段工作成果 工作进度计划 项目费用 中远“远洋-自然” 中远大红门商业项目总规模约4万平方米，位于南三、四环间马家堡东路中段，是马家堡、角门大型居住社区中心节点位置，周边交通网络较发达。该区域内各项零售商业及休闲娱乐、服务设施分布较少且零散，档次也偏低，商业基础薄弱。 从周边目前近10万、未来近20万的人口规模和日渐成熟的商务气氛来看，针对大众消费的商业类型发展潜力巨大，本项目商业有条件开发成为为区域性商业中心。 本地便利的交通条件和相对高性价比的住宅，也为在此生活居住的人群能够拥有更多的时间和更强的能力进行消费提供了条件。 产品类型判断 依据市场调查的相关信息，鉴于以下原因，赛睿顾问不建议 本项目商业地产内容包括专业批发市场： 1、上述区域已经出现了专业批发市场过量的趋势，开发成本增高，收益止步不前； 2、受本项目的地理位置、开发规模及建筑形式限制，不易形成良好的批发市场氛围，同时专业批发市场成熟也较普通商业困难； 3、批发商业对本项目的综合品质有极大的负面影响。 业态配比建议 主题策划思路 商业功能分区 南风拱廊街 围绕主题，本项目整体地块，自北向南构成购物休闲、配套服务两大商业功能区域，区域间零售、餐饮、服务等功能又灵活穿插，满足消费者多样的消费需求。 整体商业规划 建筑风格建议 “ IMAX ” 的文化突破 提升 产品诠释 业态、功能划分： 投资收益分析 财务分析 财务分析说明及假设 项目总投资 经营收入估算 出租面积运营成本费用估算 资金筹措及投资计划 终止价值及项目相关税费 利润估算 基本财务分析 不确定性分析 财务分析结论 财务效果评估 依照假设条件，本项目税前总利润14338万元，投资利润率为53.9％，高于市场一般水平。本项目税前静态投资回收期6.7年，内部收益率16.1％。 项目财务分析结果表明，本项目各项经济指标合理，经济效益较好，并具备一定的抗风险能力。 项目投资估算表 建筑风格建议 建筑风格建议 2）、项目工作思路 项目所在区域人口统计规模及 特征、消费结构及模式 项目所在区域人口的消费特 征、消费习惯、水平 本项目消费群分层及消费特征 新兴消费需求及满足 目标行业的消费群分层、消费 特征及发展趋向 消费者研究 初步市场定位，商业档次定位； 科学划分各种业态、不同行业比例； 挖掘新需求，考虑消费需求的未来发展和引导。 产品定位 选择北京及天津有代表性的专 卖店、文化、娱乐商进行经营 状况调查：店铺面积规模，店 铺租买状况，店铺租金、售价 情况，商家选铺决策体系，未 来开店计划等； 上述选定商家对本项目商业的 态度、倾向、计划； 上述选定商家对本项目的认可 度、倾向、需求方式等。 初步招商意向确定； 合理的铺位划分和功能； 合理的租赁价格及策略； 业态比例的优化、动线设计及导流； 品牌商家研究 商业规划 竞争项目的实力强弱、 市场策略及未来发展 趋向 目标行业主要竞争者 的实力强弱、市场策 略及未来发展趋向 目标行业替代产品的 竞争威胁 对比市场需求，发现市场空白，寻求市场机会； 选择市场切入点和差异化亮点，避免错误缺陷 竞争市场研究 亮点打造 市场环境分析 目标市场需求分析 商家经营需求分析 各种可能的初步方案 初步定位及策划建议 方案评估的基础 财务模型 财务假设 成本决策 售价预测 项目概念设计 松江置业 本案资金预算 方案财务可行性 投资收益分析 投资风险分析 财务可行性分析 赢利能力