世联海口证大五道口金融中心商业定位报告详解.ppt

证大五道口金融中心项目商业定位 报告架构 项目界定 项目交通便利，三面环路，可达性与可进入性都非常良好 项目位于城市核心商业商务区边缘，周边聚集着大量的高档住宅以及一部分商住楼 本项目商业规模属于中等偏小，高155米的塔楼建筑将非常有利于商业的标志性和昭示性 项目整体设计现代、新颖、大气、高档，使商业部分有树立高档形象的条件 商业部分内部空间设计存在单层面积偏小，对餐饮、休闲等功能考虑不足等问题 项目属性界定： 报告架构 借鉴案例研究 我们通过类似案例的研究，来寻找适合本项目商业的发展方向 通过研究我们发现存在五类写字楼商业业态发展模式 深圳地王大厦——位于蔡屋围金融商务区 ，区位价值优越，是深圳的最高楼 购物商场——餐饮：购物：银行：休闲：其它=40%：40%：4%：8%：8% 购物商场采取不出售产权，统一业态规划，分散招商的经营方式 合肥新都会环球广场：依托核心商圈以及周边成熟的居住氛围，项目规划5.1万平米大体量商业 新都会环球广场餐饮：休闲：购物=10%：5%：85% 深圳赛格广场：依托深圳最繁华商圈、全国最大的电子商品市场，规划了１０层电子市场的裙楼 物业性质：写字楼 物业级别：甲级 功能组成：办公、商贸、酒店 项目位置：福田华强路与深南路交汇处 所属商圈：华强北 交通位置：深南路 开?发?商：深圳市赛格集团有限公司 占地面积：12614M2 总建面：169063M2 商业建面：56100㎡ 总高355.8米，地上75層，地下4层 深圳赛格广场：统一业态规划、分散经营电子市场：银行：其他＝９４％：３％：３％　 电子市场采取统一规划分散经营的方式； 经营状况：入驻率达达９９％，成为中国最贵商铺，５０万元／平方米 天津津汇大厦：天津首席商圈的甲级写字楼，规划５层裙楼，以百货型商业为主 地理位置：天津市和平区南京路 开发商：新加坡澳中房地产公司 定位：中档-中偏高端档次 建筑面积：２．２万平米 商业规模：９０００平米　 经营模式：只租不售。 配套：8部进口三菱客用电梯，分为两区，速度2.5米/秒，新风供应量，25000立方米/小时/层。 入市时间：2002年11月 天津津汇大厦：商业统一业态规划、统一经营餐饮：购物：银行：休闲：其它=10%：8%：3%：2% ：5% 商场采取只租不售的方式，统一业态规划，统一经营 经营状况：－１至３层以及５层的餐饮部分经营情况较好，４、５层百货经营较差 合肥百大CBD——位处合肥成熟的三孝口商业中心，是合肥CBD中央广场的核心组成部分 合肥百大CBD项目商业全部为购物功能，整体由合肥百大百货经营 深圳金中环大厦：依托ＣＢＤ核心商圈，定位为满足商务配套的餐饮休闲型商业 物业性质：写字楼 物业级别：甲级项目 位置：福华路与金田路交汇处 所属商圈：中心区CBD 交通位置：地铁1号线,地铁4号线 开?发?商：金中环商务大厦 占地：7368.M2 总建面：103153M2 商业建筑面积：23295.41M2 容积率：13.72 开盘时间：2005-10-30 入住时间：2006-10-28 经营状况：一般 深圳金中环大厦：餐饮：银行：休闲：其它=３０％：８％：５０％：２％ 深圳世界金融中心——融甲级写字楼、星级商业、商务公寓为一体的高档商务建筑群 区位与交通 位于罗湖商业金融中心区，是深圳又一座地标性的摩天大楼；交通便利，位于深南大道旁 商业定位 星级商业为主，满足商务人士的需求 入驻企业 16家世界500强企业入驻 包括： 美国塔吉特 韩国现代商船 美能达 柯尼卡 …… 高档餐饮在其商业中占绝对主导地位，招商以品牌餐饮为主力店，奠定星级商业形象，吸引区域高端商务人群，促成写字楼商业整体繁荣发展 深圳发展银行大厦：位于深圳最成熟的地王金融商务圈，裙楼以深圳发展银行办公自用为主 区位：位于深圳市深南中路蔡屋围金融中心 指标：大厦楼高183.8米，地面33层，地下3层半，总建面76668平米 1996年10月建成使用，为深圳发展银行总行所在地，除总行自用部分其余约4万平米对外出租，出租层数是10层到27层，基本单元为150平米，每层面积在2000平米左右 租金为120元/平米/月，30元/月/平米的物业管理费 落成时间：1997年 大厦1-2层为裙楼商业，以金融服务为主金融：零售：其他=90%：8%：2% 报告架构 城市宏观经济环境研究  海口产业结构以第三产业为主，且第三产业的比重不断提高，但缺乏高端层次服务业 2007年海口三大产业比重7.4:28.1:64.5，第三产业是海口经济发展的主要支柱； 以旅游业为主导的第三产业发达，但占比在逐年降低，表明海口经济对旅游业依赖性在减弱； 尽管金融，贸易，通讯行业有较快发展，但整体来看，海口第三产业依然