任务有效开展终端选址与设计详解.ppt

一、商圈构成 二、商圈类型 以零售店为例 便利店、专业店、购物中心、超级市场奉行小商圈主义、商圈范围小，单程10分钟左右； 大综、仓储幅射面很大，奉行大商圈主义。 位于城市中的超市商圈比位于郊区的超市范围要小。 超市规模越大，商品品种齐全，能够满足不同顾客的不同需要，所以商圈范围大，反之则越小。 出行工具越现代化，商圈范围大，反之，越小。 顾客购物频率越高（如：生活用品、食品等），商圈范围越小，顾客购物频率越低（如：家用电器、房子、汽车等），商圈范围越大。 理论商圈——同心圆商圈 三个同心圆的半径分别为1.5公里、3公里和5公里 现实中的同心多边形商圈 现实中的不规则多边形商圈 真实的商圈综合考虑了消费者、地理、交通路网、公共交通体系和竞争对手的分布等各因素 1.店铺的开设形态。 （1）临街独立店。以店铺为中心根据辐射半径划分商圈范围。 （2）大型商场中的店中店。以大型商业网点的商业范围为标准。 2.店铺规模。 一般来说，店铺规模越大，商圈范围越广。 3.经营商品种类。居民日用生活必需品，一般商圈较小；选择性 强、技术性 强而需要提供售后服务的商品以及特殊商品，一 般商圈范 围较大。 4.店铺经营水平及信誉 经营水平高、信誉好的商铺，商圈范围较大。 5.促销策略。促销水平高的店铺，能够扩大商圈范围。 6.竞争对手的位置。同业集聚会扩大商圈范围。 7.交通状况。交通便利会扩大商圈范围。 8.时间因素。开业、平日、节假日等。? 思考： 如何看待超市的免费班车？ ?（2）保罗.堪维斯法则 确定两个商圈的分界线 DAB=D/（1+PB/PA） ?（3）凯恩法则 通过比较两城市的人口比，到第三地时间比和卖场面积比， 确定两市间商圈分界线。 五、有效商圈的调查与确认 为什么进行商圈调查？ 通过商圈调查可以预估终端所在地点可能交易范围内的住户数、消费水平、流动人口、营业额；通过对选定地址进行详细调查，就终端店铺地理位置的便利性、人员结构、人的流动方向和人流量、车的流动方向和流量等，判断地点是否适合开店。 五、有效商圈的调查与确认 商圈调查的核心内容 1、商圈消费人口特征 2、同业与异业状况 3、商圈的经济状况和发展性 五、有效商圈的调查与确认 商圈调查实施 1、商圈范围调查与确定 （1）商圈划分的影响因素 铁路、平交道、高架桥、地下道、安全岛、大水沟、单行道等的阻拦，而划分成不同的商圈。 （3）制作商圈图 商圈平面图内容主要是指5000米-1000米周围内店铺、交通、主要渠道、标志性建筑绘制的简图。 （4）制作商圈发展计划 2、消费者调查 主要对人口数、收入、教育程度、职业分布、年龄组成、期望服务、消费时间及频率、影响购物因素和经常购物场所及原因进行调查。 （1）流动人口购买力测定的方法 ①指定专人到预定的店址测定各年龄层的人数； ②将几个时段内层定的流动人口数平均，得到每小时平均 人数； ③预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一顾客的购买 金额； ④预估入店率。 （2）住户购买力测定方法 ①按商圈范围分层测定住户数 ②按远近距离估计入店率 ③客单价预估 3、竞争者调查 第一阶段：卖场气氛、服务内容、销售流程、来客数、购物年龄及性别、营业额、商品组合、购物交通工具的等 第二阶段：调查竞争者商品的种类数、陈列米数、价格带、可比性商品、促销策略等进行调查 第三阶段: 进行SWOT分析 可用的调查方式：观察、手抄、录音、录影、访问等 小资料：东莞城区商圈分析 第二节 有效终端的立地调查与确认 在确定终端店意向后，对意向终端门店所在商圈内的顾客群消费能力、有效商圈的范围、商圈内市场占有率、商圈可变因素等要点进行调查分析，以评定意向门店的选址是否适合经营。 （一）目的 1.预选终端是否有足够的集客能力，交通是否便利、是否有停车场，是否具有发展性； 2.确定立地条件的三要素是否具备。三要素：足够的目标客户、交通条件是否便利，店面大小是否有吸引顾客的能力； 3.估算营业额是否准确度高、误差小； 4.经营计划拟定的依据，计算终端损益平衡点、营业额及回收年限。 （二）终端调查的核心内容 1.家庭人口及收入水平；人口、家庭成员年龄、收入状况、 家庭规模等； 2.人口密度调查； 地区白天人口=户籍人口-幼儿人口+地区上班、上学人口-外地上班、上学人口数 办公区、学校文化区等白天人口密度较大。 3.客流量调查； 经过该地方行人的数量，同该地上下车人数有较大关系。 调查重点：历年来各站上下车乘客人数的变化。人口聚集 区：小区、日常上班场所、学校、医院、火车站、汽车站、 地铁站等。