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季小琴 第9章 租赁会计 学习目标 了解租赁及其特征 掌握租金的构成及其计算 掌握经营租赁下承租人与出租人的会计处理 掌握融资租赁下承租人与出租人的会计处理 了解售后租回和转租的会计处理 第一节 租赁及其特征 租赁：在约定的期间内，出租人将资产使用权让于承租人，以获取租金的协议 租赁分类 融资租赁与经营租赁 直接租赁、转租、回租 节税式租赁和销售式租赁 财务杠杆租赁和单一投资租赁 融资租赁的判断 融资租赁：指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。 （所有权可能转移，也可能不转移。） （1）租赁期满，租赁资产的所有权转移给承租人。 （2）承租人享有优惠购买选择权（5%）。 （3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分(75%)。 （4）租赁开始日，最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁资产原账面价值(90%)。 （5）租赁资产性质特殊，如果不作较大修整，只有承租人才能使用。 租赁的特征 资产所有权和使用权相分离 融资与融物相结合 灵活方便 第二节 租金及其计算 租金构成 经营租赁： 租赁资产购置成本 利息 日常维护、保险、管理、税金 租赁资产的陈旧风险 融资租赁 租赁资产购置成本 利息 手续费 租金的计算——年金法 后付租金 普通年金 即付租金 预付年金 递延租金 递延年金 租金的其他相关问题 租金支付日期（起租日） 保证金 第三节 经营租赁的会计处理 经营租赁的交易程序 经营租赁交易的会计处理原则 承租人 租入资产不资本化 付租义务不列为负债 租赁费用根据收益期间确认 出租人 租出资产列入资产负债表 租金收入按直线法入账 折旧等费用从收入中扣除 我国经营租赁的会计处理 租金应当在租赁期内的各个期间按直线法确认。 初始直接费用，应当确认为当期费用。 或有租金应当在实际发生时确认。 出租人对固定资产计提折旧。 经营租赁示例 2000年1月1日，甲公司从乙公司租入全新办公用房一套，租期为3年。办公用房原账面价值为3000万元，预计使用年限为25年。租赁合同规定，租赁开始日甲公司向乙公司一次性预付租金120万元，第一年末支付租金10万元，第二年末支付租金10万元，第三年末支付租金25万元。租赁期满后预付租金不退回，乙公司收回办公用房使用权。 承租人(甲公司)的会计处理 预付租金的会计处理 2000.1.1 借:其他应收款 120 贷:银行存款 120 经营租赁费用的会计处理 2000 2001 2002 12.31 12.31 12.31 借:管理费用(租赁费)55 55 55 贷:银行存款 10 10 25 其他应收款 45 45 30 出租人(乙公司)的会计处理 预收租金的会计处理 2000.1.1 借:银行存款120 贷:其他应付款 120 经营租赁收入的会计处理 2000 2001 2002 12.31 12.31 12.31 借:银行存款 10 10 25 其他应付款 45 45 30 贷:主营业务收入 ——经营租赁收入 55 55 55 第四节 融资租赁会计处理 一、几个重要的概念及其相关处理 资产余值：租赁开始日估计的租赁期届满时租赁资产的公允价值 未担保余值：租赁资产余值中扣除就出租人而言的担保余值以后的资产余值 履约成本：在租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用 或有租金：金额不固定、以时间长短以外的其他因素为依据计算的租金（实际发生时计入当期损益）发生时计入当期损益 最低租赁付款额：在租赁期内，承租人应支付或可能被要求支付的款项（不包括或有租金和履约成本），加上由承租人或与其有关的第三方担保的资产余值（如有廉价购买价款，则应包括在内） 最低租赁收款额，最低租赁付款额加上独立于承租人和出租人的第三方对出租人担保的资产余值 最低租赁付款额现值计算时的折现率的选择： 依次：租赁内含利率 租赁合同规定的利率 同期银行贷款利率 租赁内含利率 ：在租赁开始日，最低租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的折现率。 初始直接费用：承租人在租赁谈判和签订租赁合同过程中发生的，可归属于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等费用，计入租入资产价值 二、承租方会计处理 （一）租赁资产和负债的记录 租赁开始日: 将租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账价值，其差额作为未确认融资费