城镇居民各收入层住房购买力研究.pdfVIP

摘要 摘 要 中国有句老话：“安居方能乐业’’。住宅作为人们日常生活的必需品，历 来受到人们的重视。我国经济在改革开放的三十年时间里得到了快速的发展， 随着人们生活水平的不断提高，人们对穿衣和吃饭的要求已得到了满足，居 民对改善住房的要求越来越强烈。 伴随国内房地产行业的迅猛发展，尤其自2003年房地产行业被确定为我 国的支柱产业之后，学术界对房地产业的研究也犹如雨后春笋般兴旺，在众 多研究领域里，住房消费行为研究作为最基础的分支研究领域，同时也是房 地产经济学和房地产营销研究的前提，逐渐受到学者和业界的重视，如：张怀 阳(2005)通过对消费函数的分析研究了住房消费；孙少峰(2004)比较全面地 对上海城市居民住房需求与消费行为进行了研究；从购买力角度，戴益文 (2003)通过对城镇居民有效购买力直接、间接影响因素分析研究。此外， 由于我国房地产的发展深受金融政策的制约，不少学者也从行为金融学的角 度对房地产进行了研究。但是针对住房购买能力方面的研究成果比较少，大 都是没有将各收入阶层的购买力划分开来，而且把各种收入住房消费者“一 视同仁”地研究，忽略了各住房消费群体的复杂性和特殊性，缺乏对房地产 市场具有较强理论指导意义的研究成果，因此，在我国房地产市场快速发展 的今天，开展这方面的研究就显得非常有必要。 基于这种状况，本人从住宅现状出发，进行全面而准确描述的基础上， 对影响住房消费购买力因素做一个初步的研究。目前我国城镇居民住宅房地 产市场存在着矛盾是需求与空置同时并存，居民对住宅的需求不能转变成有 效需求。这说明了两个问题，一、城镇居民无能力实现自己的住房要求，有 关调查显示：中国城市居民住房消费已经达到中高收入国家水平，但其中却至 少有70％的居民没有购买新房的能力；二、市场不能供应给与居民购买力相匹 配的住宅。就此得出结论：城镇居民各收入阶层在选择购房时的消费行为及 城镇居民各收入阶层住房购买力研究 消费结构有较大差异。因此了解目前城镇各收入阶层居民的购房消费行为及 消费结构的状况及其变化，对于把握不同收入阶层居民的消费行为，引导消 费、引导生产有很大的意义。本文以收入理论为前提，根据我国实际，从分 析城镇各收入阶层居民对住房消费的不同入手，选择适合城镇各收入阶层居 民的消费理论，对其消费行为进行定性描述，再结合相关数据进行了数量分 析。分析表明，城镇不同收入阶层居民的消费行为有很大的差别，根据其消 费行为特征可分为三类，一类是无消费能力的低收入阶层的居民；另一类为 较接近凯恩斯的消费行为模型，同时又受不确定性因素影响较显著的中等收 入阶层的居民；再一类是接近投资理论的高收入阶层居民。在消费结构方面， 房地产市场提供的住宅产品可按面积大小和价格高低区分为高档商品住宅、 普通商品住宅和经济适用房。其中，高收入家庭购买高档商品住宅；中高收 入家庭购买普通商品住宅；中低收入家庭购买经济适用房。而廉租房是由政 府向最低收入家庭提供的政策性补助用房。 具体章节安排如下： 第一节：研究背景。首先，描述了我国目前住宅市场的现状，介绍研究 背景，得出目前我国住宅供需矛盾；住房供应结构不合理等问题。 第二节：研究的理论框架。先进行了研究理论文献综述、研究方法综述， 并在此基础上确定本研究的研究对象，研究思路和采用的理论；最后构建本 研究的理论框架并进行阐述。 第三节：对住房消费的相关概念的认识误区。 第四节：住宅消费偏好和购买力分析。本章是全文的重点。城镇居民各 收入阶层在选择购房时的消费行为及消费结构有较大差异。只有对城镇居民 住宅房地产市场主体的消费能力有一个较深刻的认识，才会建造与消费主体 的消费能力相适应的住宅。因此这里我们有必要区分自住性住房消费和投资 性住房消费，为后面促进城镇居民住宅购买力采取相关的政策措施奠定基础。 第五节：结合我国城镇家庭不同的收入水平，对于我国的城镇居民住房 问题应有一个清醒认识，针对我国城镇家庭住房的需求会出现的分层分类特 点，采用不同的对策解决居民的住房问题。 本文的创新点：(1)本论文以消费经济学、宏观经济学中收入理论为理论 基础，对住房消费特征、消费偏好和购买力上划分不同收入阶层的住房消费 2